盤點建筑中的采購和安裝使用和管理。隨著城市化進程的迅速發展和高層建筑的普及，電梯的應 用也越來越普及，除了住宅小區、辦公樓以外，各大商場、超市、旅游景點、火車站、地鐵站、機場等人員密集場所的自動扶 梯、觀光電梯乃至自動人行道用量都相當大，因此也催化了電梯 相關產業的飛速發展。目前，我國保有電梯300萬臺，已成為全 球電梯產量和用量最大的國家。

隨著電梯數量的激增，電梯安全問題曰益凸顯。時有發生的 電梯事故給大家敲響了關注電梯安全的警鐘，由電梯維修保養不當、監督管理無力等引起的一系列新的社會問題也曰益凸顯。

那么應采取什么方式來管理和使用高層建筑內的電梯呢? 筆者認為政府方面要從完善法律法規、加強監督管理、推進電梯檢驗機構市場化為重點，電梯管理單位建立電梯設備使用管理 制度、構建應急反應體系和提高管理人員水平幾方面為重點以 外，用戶方面的自身設備管理也需要采取合理的方式，本文主要介紹關于電梯的采購、使用和管理單位的合理方法，按照電梯的 采購、安裝、使用和管理幾個步驟分別闡述，解決電梯相關問題 的一些途徑和對策，也為日后電梯的安全管理和更長久的運行提供了一些參考意見。

1電梯采購階段

通常電梯采購是由房地產開發公司進行的，但房地產開發 公司通常是不會備有專業的電梯工程師，而往往由其他專業的機電工程師兼任。由于電梯屬于特種設備范圍，國家對其的規定及 要求也相對嚴格，采購時的技術對接人不夠專業會直接影響后 期的定型、安裝及使用，所以若是有很多電梯的開發項目還是需要一個專職的電梯工程師來進行與電梯相關工作的對接。例如電 梯機房和井道的土建工程，電梯設備的供配電工程等。

在建筑設計時要考慮建筑的結構特點及用途來確定電梯的 類型、速度、載重量、控制方式等數據，還要考慮到相關消防和建筑設計標準的規定。盡量在安裝完后不進行返工為佳。然后根 據需求來進行選型和招標工作，由于我國是個電梯大國，電梯生 產廠家繁多，其中不乏貼牌和假洋品牌，往往一些公司的技術能力售后服務不佳，所以在選定電梯品牌時一定要多做調研，盡量 選擇市場上口碑較好的品牌以及技術成型電梯型號。另外付款方 式比對也是需要考慮的因素。

2電梯安裝階段

電梯到貨之前電梯的生產廠家檢查土建工程是否符合電梯 安裝及相關標準的要求，還要做好現場的各種防護工作，對與圖紙要求不符合情況應盡快整改，以免影響安裝工期及使用。

由于目前電梯安裝工程通常采取生產商將電梯安裝工程外 包給具有資質的電梯安裝公司完成的方式，盡管這些公司具有相應的安裝資質，但目前多數的安裝隊伍并不是人人具有電梯安裝 資格證書，對于電梯最后的使用效果以及安裝工程來講都存在 著一定的隱患，所以在電梯安裝隊入場時地產公司或建筑公司一定要認真審核其安裝人員是否有電梯安裝資格以及電工和焊工 資格，并對其做好備案工作。

由于電梯安裝工程的作業面廣，與其他工程交叉作業的情 況也很普遍，所以電梯安裝工程也要進行積極有效的信息溝通，以免因為工作交叉導致影響工期及返工事件的發生。

采購方的技術人員要經常查看電梯安裝情況，以便于了解 現場情況。對于安裝隊不符合要求的行為要主動聯系電梯安裝工程的項目經理，并要求其整改，對于安裝期間的中期檢查，也 要積極參與，以便了解電梯安裝期間的具體情況。

由于電梯在檢驗合格交付之前都是由生產商管轄，然而有 部分安裝隊伍會利用自身便利與其他的工程分包企業達成交 易，利用安裝完畢但并未交付運送建筑材料及貨物等，從中得到一定收入。部分電梯還未交付使用時就已經運行了上萬次，而 且對非貨運電梯來說，不合理的運送貨物也影響電梯后期的運 行效果和壽命。所以在電梯安裝期間，要嚴格規定電梯的使用方 式，合理使用電梯設備。投入使用前電梯也要由專業的管理人員 進行驗收檢查。所以物業和開發公司在這段時間內一定要做好電梯設備的交接工作，也要將電梯的各種資料一并交接。

3電梯使用階段

電梯與其他商品一樣，都有本身的保修期，一般的電梯保 修期為一年或兩年，其保修合同內有雙方責任范圍以及保修范圍等事項，一般電梯都會在建筑投入使用時開始使用，而在這個 階段正是電梯故障高發期，但目前多數廠家對保修期的電梯維 保關注不足，認為新安裝的電梯不存在問題，而且部分不重要的問題零部件不更換，等到出了保修期付費維保時讓用戶方購買 的現象也是有的。所以物業方一定要加強對電梯的管理以及與 電梯廠家維保的溝通，也需要建立電梯使用安全管理制度、電梯維保檢查監督制度，以及電梯突發事件處理應急預案等規章制 度。物業方還要監管電梯的使用情況，避免由于人為及不合理使 用電梯造成的故障出現。

當電梯在保修期末期時，物業方應由專業工程師牽頭與生 產廠家維保人員共同對電梯進行一次全面細致的檢查，對保修期內存在問題的設備及部件提出更換要求，以免在后期付費更 換。在一切事項解決之后再將前期的工程擔保金給予電梯廠家。

保修期過后就是付費維保期，國家規定電梯設備需要具有 維修保養和改造資質的單位來進行相關作業。這時的物業方可以選擇繼續使用廠商的售后進行維保或者聘請其他有相應資質 的電梯維保公司簽訂維保合同。目前這兩種維保方各有以下特 點：電梯廠家具有比較成熟的售后服務體系，還有較強的技術能力以及所有原廠零部件的供應，但是其合同價格和零件價格比 其他維保單位要高;其他專業電梯維保公司通常技術水平良莠 不齊，對于部分零部件需要從其他渠道采購，但其維保合同費用比廠家維保要低。所以在這一點上，需要物業方結合自己的情況 選擇維保方，但本人建議還是盡量選擇與廠家售后簽訂維保合 同。

常用的維保合同有以下幾種形式：

(1) 全包合同，這種合同一旦簽訂電梯維保公司就要負責除 合同約定的正常維保工作以外，電梯的所有非人為事故出現的故障零部件的維修與更換，而且都不需要付費，此類合同對用戶方 來講費用較高，但簽訂此類合同即可以避免維保期內因電梯故 障所發生其他費用，此類合同比較適合經濟情況比較好和電梯數量較少的用戶，或是電梯即將進入大修期的用戶。

(2) 半包合同，這種合同價格相當于全包合同價格的三分之 一左右，此類合同的特點是電梯維保公司除了合同約定的正常維保工作以外，一般只會負責一定金額以內的零部件更換，對于規 定以外的零部件更換維修時則需要用戶方購買。適合于經濟情

況一般或者電梯數量多和電梯運行狀態比較穩定的用戶。

(3)清包合同，此類合同電梯維保公司只負責合同約定內對 電梯的維保工作，合同約定外的其余項目則需要用戶方付費，適合于電梯使用不頻繁，而且不想將電梯報停的單位。

用戶方可根據自身情況來選擇維保公司及維保合同，但要 注意無論是哪種合同國家規定對電梯的維保工作都是15天一次 的。

4電梯設備管理

電梯在投入使用之前，作為用戶方的物業公司就應建立與 電梯管理有關體系文件，其中包括電梯的檢查管理制度、電梯維保的監督檢查標準、電梯在各種緊急情況的預案等文件，以應對 各種情況的發生。同時也要指定持電梯管理員證的人員根據體 系文件要求對電梯進行曰常管理，做到按時巡視檢查并記錄，監督使用安全和維保質量，及時反映問題，保證設備的正常運行。

對于維保公司的監督通常采取三種方法，一種是旁站檢 查，一種是平時抽查，最后聯合維保公司進行聯席檢查。對于檢查中查出維保公司不足要立即通知維保公司更正，必要時可根 據合同約定采取一定的經濟措施制裁維保公司的不當行為。每 次維保后電梯管理員都要確認維保內容后對維保記錄簽字并存檔。

關于電梯在使用中的節能問題除了設備自身固定特性問題 不可以改變以外，還有其他方法可以做到減少電梯的運行及節能的方法。對于沒有能量回饋裝置的電梯可以加裝該裝置以起到節 能作用，但是該設備效率不是特別的高，所以對于采用有齒輪、 異步電機驅動的曳引機的電梯可以采用。多臺電梯要采取群控方式合理分配電梯停靠層，提高使用效率。電梯也可以采取空閑時 不返回基站的運行方式，電梯內的照明和其他設施也要采取節能 的設備和方式，也可以通過加裝刷卡器來控制電梯使用，這樣既可以保證電梯費的收取，又可以有效地控制電梯的運行次數。

關于電梯的使用壽命周期大概是15年左右，通常電梯的使 用周期是這樣的，由于運行初期正逢建筑入住對電梯的使用頻率較高，所以通常在保修期或運行1?2年后需要進行一次檢查確 定其情況決定是否需要中修。對于運行3?5年的或經行過兩次中 修的電梯則需要進行大修，鋼絲繩的使用周期也以五年為限，期間出現斷絲斷股情況也需要更換。對于有齒輪曳引機第一次 更換曳引機油是在運行3 OOOh之后，以后每隔3?4年更換一次即 可。對于使用15年以上的電梯則需要特檢部門進行評估確定其是否能繼續使用。若是被評估不能使用則需要動用大修資金對其 進行改造，通常的改造項目是電氣控制系統及安全相關部件的更 換，轎廂、導軌和對重視情況更換。

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