[摘要]二手房買賣中涉及到很多專業性知識，買家稍一疏忽就可能陷入糾紛困局，不僅交易不成誤事費工，還可能會官司纏身。提醒購房者購買二手房時要注意以下幾個問題，可以確保您買房無憂。青島助貸網幫您分析：
二手(shou)房(fang)買賣中涉及到很多專業性知識，買家稍一疏忽(hu)就可(ke)能陷入糾紛困(kun)局，不(bu)(bu)僅交易不(bu)(bu)成誤事費工，還可(ke)能會(hui)官司(si)纏(chan)身。提醒(xing)購(gou)(gou)房(fang)者購(gou)(gou)買二手(shou)房(fang)時要注意以下幾個問題，可(ke)以確保您(nin)買房(fang)無憂。
一(yi)、買方進行產(chan)權(quan)調查。
二手房產權(quan)確定方式
在二(er)手房交易過程(cheng)中，經常會出現因(yin)產權(quan)不清導(dao)致的糾紛，那(nei)么(me)如何了解產權(quan)的狀況(kuang)呢？購房人只有通過房管部門和對出售人身份(fen)的了解，才有可(ke)能獲(huo)得真實的信息。下面就將調查“二(er)手房”產權(quan)狀況(kuang)的方式及程(cheng)序(xu)作一些介紹。
要了解房(fang)屋(wu)(wu)的(de)產(chan)權狀況(kuang)，購房(fang)人(ren)第一步(bu)要做的(de)是(shi)(shi)(shi)要求(qiu)賣方提(ti)供(gong)(gong)合法的(de)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)件(jian)，包括產(chan)權證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)書、身份(fen)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)件(jian)、資格(ge)(ge)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)件(jian)以及(ji)其它證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)件(jian)。產(chan)權證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)書是(shi)(shi)(shi)指(zhi)“房(fang)屋(wu)(wu)所有(you)(you)權證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)”和“土地使用權證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)”；身份(fen)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)件(jian)是(shi)(shi)(shi)指(zhi)身份(fen)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)、工作(zuo)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)和戶口簿；資格(ge)(ge)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)件(jian)是(shi)(shi)(shi)指(zhi)查(cha)(cha)驗(yan)交易雙(shuang)方當事人(ren)的(de)主(zhu)體資格(ge)(ge)。例(li)如：商品房(fang)出售要查(cha)(cha)驗(yan)出售方房(fang)屋(wu)(wu)開發經營資格(ge)(ge)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)書；代理(li)人(ren)要查(cha)(cha)驗(yan)代理(li)委托書是(shi)(shi)(shi)否有(you)(you)效；共(gong)(gong)有(you)(you)房(fang)屋(wu)(wu)出售，需要提(ti)供(gong)(gong)其他共(gong)(gong)有(you)(you)人(ren)同意(yi)的(de)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)明書等等。其它證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)件(jian)是(shi)(shi)(shi)指(zhi)：出租房(fang)產(chan)，要查(cha)(cha)驗(yan)承(cheng)租人(ren)放棄優(you)先購買權的(de)協(xie)議或證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)明；共(gong)(gong)有(you)(you)房(fang)產(chan)，要查(cha)(cha)驗(yan)共(gong)(gong)有(you)(you)人(ren)放棄優(you)先購買的(de)協(xie)議或證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)明；中(zhong)(zhong)獎(jiang)房(fang)產(chan)，要查(cha)(cha)驗(yan)中(zhong)(zhong)獎(jiang)通知單(dan)和相(xiang)應的(de)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)明等。
第二步是(shi)向有關(guan)房產管(guan)理部門(men)查驗(yan)所購房產產權的來(lai)源(yuan)。
查驗(yan)的(de)具體方式(shi)是(shi)：查驗(yan)產(chan)權(quan)(quan)(quan)記(ji)(ji)錄。包括：1、房主是(shi)誰，假(jia)如為(wei)共有財產(chan)，則(ze)應注(zhu)(zhu)意(yi)(yi)各共有人的(de)產(chan)權(quan)(quan)(quan)比(bi)例(li)及擁有權(quan)(quan)(quan)形式(shi)；2、檔案文(wen)號(hao)(hao)，即該(gai)宗交(jiao)(jiao)易(yi)的(de)文(wen)件(jian)編(bian)(bian)號(hao)(hao)，假(jia)如查詢者希(xi)望獲得(de)整份文(wen)件(jian)，可(ke)依此(ci)編(bian)(bian)號(hao)(hao)向有關方面取閱該(gai)份文(wen)件(jian)副本；3、登記(ji)(ji)日期(qi)，此(ci)日期(qi)為(wei)該(gai)項交(jiao)(jiao)易(yi)的(de)簽訂日期(qi)；4、成(cheng)交(jiao)(jiao)價(jia)(jia)格(ge)，即該(gai)項交(jiao)(jiao)易(yi)的(de)成(cheng)交(jiao)(jiao)價(jia)(jia)，查詢者應注(zhu)(zhu)意(yi)(yi)如果成(cheng)交(jiao)(jiao)價(jia)(jia)是(shi)注(zhu)(zhu)明(ming)“部(bu)分成(cheng)交(jiao)(jiao)價(jia)(jia)”，則(ze)代表(biao)該(gai)成(cheng)交(jiao)(jiao)價(jia)(jia)不單(dan)只包括該(gai)房屋(wu)，并且包括其(qi)它房地產(chan)成(cheng)品；5、其(qi)它內容，如房屋(wu)平面圖等(deng)。
第三步是查驗(yan)房屋有無債務(wu)負擔。
房(fang)(fang)屋(wu)產(chan)權記(ji)錄只登(deng)記(ji)了(le)房(fang)(fang)主擁有產(chan)權的(de)真實(shi)性(xing)以及原始成交事實(shi)。至于該房(fang)(fang)屋(wu)在經營過(guo)程中發生的(de)債務(wu)和責任，則必須查驗有關的(de)證明文件(jian)。包括：抵押貸(dai)(dai)款(kuan)的(de)合同、租約等，還要詳(xiang)細了(le)解(jie)(jie)(jie)貸(dai)(dai)款(kuan)額和償還額度(du)、利息(xi)和租金的(de)金額，從(cong)而對該房(fang)(fang)產(chan)有更深的(de)了(le)解(jie)(jie)(jie)。另外，購房(fang)(fang)者還需了(le)解(jie)(jie)(jie)的(de)內(nei)容有：所購房(fang)(fang)有無(wu)抵押、房(fang)(fang)屋(wu)是否被法院查封(feng)等。
最(zui)后(hou)(hou)，應提醒購(gou)(gou)房(fang)人注意(yi)的是(shi)(shi)，購(gou)(gou)買(mai)(mai)二手樓(lou)房(fang)，尤(you)其要搞清楚(chu)所購(gou)(gou)房(fang)源是(shi)(shi)否屬于(yu)房(fang)改出售的房(fang)屋(wu)。因為(wei)按照房(fang)改的有關規定，城市職工以標準價或成(cheng)本(ben)價購(gou)(gou)買(mai)(mai)的房(fang)屋(wu)，在購(gou)(gou)房(fang)后(hou)(hou)5年(nian)之內不得上(shang)市交易；5年(nian)之后(hou)(hou)，如(ru)果(guo)出售房(fang)屋(wu)，原產權單(dan)位也有優先購(gou)(gou)買(mai)(mai)的權利。如(ru)果(guo)購(gou)(gou)買(mai)(mai)的是(shi)(shi)這(zhe)樣的房(fang)屋(wu)，就(jiu)有可能出現(xian)問(wen)題。
總之(zhi)，要(yao)了解(jie)房屋(wu)(wu)產(chan)權(quan)的真實情(qing)況，購(gou)房者除了要(yao)向賣房方(fang)索要(yao)一切產(chan)權(quan)文件，仔細閱讀外，還要(yao)到房屋(wu)(wu)管理部門查詢有關房產(chan)的產(chan)權(quan)記(ji)錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產(chan)權(quan)細節，不至于有所遺漏。
二、二手房買賣下定金四步驟 確保定金合同有(you)效成立
1,要求中介公司(si)出(chu)示(shi)其與(yu)上家之間就該房(fang)屋(wu)掛牌(pai)出(chu)售的委(wei)托協議。在該協議中應當包括房(fang)屋(wu)基本狀況、房(fang)價、委(wei)托期(qi)限(xian)及委(wei)托中介公司(si)向下(xia)家收(shou)取定金的內容。
2,與中介公司(si)簽(qian)訂書面的中介協議(yi)。該(gai)協議(yi)至(zhi)少應包括房(fang)屋基本狀(zhuang)況、房(fang)價、保(bao)留期限及定(ding)(ding)金的處理方法等約定(ding)(ding)，并一定(ding)(ding)要(yao)加蓋中介公司(si)的印章。
3,與中介公司簽好中介協議后實際交付(fu)定金前，購房者還應(ying)要求中介公司出具上家委(wei)托中介收取(qu)定金的委(wei)托書。
4,收(shou)到委托(tuo)書(shu)后，在(zai)交付定金(jin)時應要(yao)(yao)求(qiu)中介(jie)公司(si)出具(ju)收(shou)取定金(jin)的收(shou)據。該收(shou)據僅有(you)中介(jie)公司(si)經(jing)辦(ban)人員的簽字不行(xing)，一定要(yao)(yao)加蓋中介(jie)公司(si)的印章。
遵循上(shang)(shang)述四個(ge)步驟付定金，下家與上(shang)(shang)家之間的定金合(he)同(tong)便能確保有效成立(li)，一旦上(shang)(shang)家不同(tong)意(yi)出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。
三、買賣(mai)雙(shuang)方簽訂(ding)房(fang)地產買賣(mai)合同
簽訂二手房(fang)買賣合同七個(ge)必須(xu)
1，必(bi)須確(que)認房(fang)主真(zhen)實(shi)(shi)身份買(mai)賣(mai)(mai)雙(shuang)方在(zai)(zai)簽訂合同(tong)前首(shou)先(xian)需檢(jian)查簽約主體的(de)(de)(de)(de)真(zhen)實(shi)(shi)性(xing)，主要(yao)是核實(shi)(shi)房(fang)主的(de)(de)(de)(de)身份。因此對于(yu)業主證件(jian)的(de)(de)(de)(de)真(zhen)實(shi)(shi)性(xing)和其與業主身份的(de)(de)(de)(de)一致性(xing)是簽訂買(mai)賣(mai)(mai)合同(tong)的(de)(de)(de)(de)前提條件(jian)，尤其在(zai)(zai)買(mai)賣(mai)(mai)雙(shuang)方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的(de)(de)(de)(de)情況下，該項問題更(geng)需引起(qi)客(ke)戶的(de)(de)(de)(de)注意(yi)。
2,必(bi)須明(ming)確(que)雙方(fang)(fang)(fang)違(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)責任因為(wei)房產交易復雜(za)且金額(e)較(jiao)大，有時(shi)(shi)會出現意想不到的(de)(de)狀況，導致(zhi)違(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)行為(wei)。為(wei)了能避免以(yi)(yi)后出現扯皮現象(xiang)，需(xu)要在簽署合(he)(he)同時(shi)(shi)就(jiu)明(ming)確(que)寫清(qing)雙方(fang)(fang)(fang)的(de)(de)責任和(he)權(quan)利，以(yi)(yi)及違(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)金的(de)(de)償付(fu)(fu)(fu)金額(e)和(he)時(shi)(shi)間(jian)，遵循的(de)(de)原則就(jiu)是雙方(fang)(fang)(fang)責權(quan)利對等。目前絕大多數二手(shou)房買賣合(he)(he)同中違(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)金的(de)(de)比例都有明(ming)確(que)條(tiao)款注明(ming)，但(dan)對于(yu)賠(pei)付(fu)(fu)(fu)時(shi)(shi)間(jian)卻沒有具體款項，這會導致(zhi)違(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)方(fang)(fang)(fang)據此拖(tuo)延(yan)支(zhi)(zhi)付(fu)(fu)(fu)時(shi)(shi)間(jian)，使條(tiao)款的(de)(de)實(shi)(shi)際約(yue)(yue)束(shu)力和(he)執行力下(xia)降，因此合(he)(he)同中應加入“買方(fang)(fang)(fang)在實(shi)(shi)際支(zhi)(zhi)付(fu)(fu)(fu)應付(fu)(fu)(fu)款之日起（賣方(fang)(fang)(fang)在實(shi)(shi)際交房之日起）規定期(qi)限內(nei)向賣方(fang)(fang)(fang)（買方(fang)(fang)(fang)）支(zhi)(zhi)付(fu)(fu)(fu)違(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)金”的(de)(de)條(tiao)款，以(yi)(yi)確(que)保合(he)(he)同條(tiao)款的(de)(de)最終(zhong)落實(shi)(shi)。
3,必須標明付款(kuan)(kuan)(kuan)過(guo)戶時(shi)間(jian)在實際操作中買(mai)方會(hui)將房(fang)(fang)款(kuan)(kuan)(kuan)分(fen)為首付和尾款(kuan)(kuan)(kuan)兩部分(fen)在不同(tong)(tong)時(shi)間(jian)段(duan)打(da)給房(fang)(fang)主。因此，賣方需要明確(que)買(mai)方的(de)(de)(de)付款(kuan)(kuan)(kuan)時(shi)間(jian)，而同(tong)(tong)時(shi)尾款(kuan)(kuan)(kuan)的(de)(de)(de)支付時(shi)間(jian)有賴于房(fang)(fang)產(chan)過(guo)戶的(de)(de)(de)日期(qi)，因此買(mai)方有權(quan)利知道房(fang)(fang)產(chan)的(de)(de)(de)過(guo)戶時(shi)間(jian)。如果逾期(qi)則依照(zhao)實際情(qing)況由(you)違(wei)約(yue)方執行第2款(kuan)(kuan)(kuan)項中的(de)(de)(de)違(wei)約(yue)責任(ren)。
4,必須注明(ming)(ming)(ming)費用交(jiao)(jiao)(jiao)接時間這是買(mai)方(fang)所應(ying)關(guan)注的(de)(de)房屋本身附屬(shu)問題(ti)，屬(shu)于“房屋交(jiao)(jiao)(jiao)付”中(zhong)(zhong)的(de)(de)重要條款(kuan)，一定要注明(ming)(ming)(ming)水、電(dian)、煤氣、物業(ye)、供暖等(deng)各項費用的(de)(de)交(jiao)(jiao)(jiao)接年月(yue)日。因(yin)為(wei)交(jiao)(jiao)(jiao)接時間的(de)(de)明(ming)(ming)(ming)確是清晰劃分責任(ren)的(de)(de)關(guan)鍵，同時如果是公(gong)房交(jiao)(jiao)(jiao)易，對于物業(ye)、供暖等(deng)費用的(de)(de)交(jiao)(jiao)(jiao)納時間和標準，原(yuan)房主的(de)(de)單位(wei)是否有(you)些既(ji)定要求和更改，賣(mai)方(fang)需(xu)要作出的(de)(de)配合和買(mai)方(fang)需(xu)要簽(qian)署的(de)(de)協(xie)議等(deng)，都應(ying)在合同中(zhong)(zhong) 8000 確寫明(ming)(ming)(ming)。
5,必須有(you)代(dai)理(li)費(fei)明(ming)細(xi)單(dan)隨著中介市場(chang)(chang)的不斷完善，消費(fei)者逐漸認識到信譽好(hao)的經紀(ji)公(gong)司能(neng)切(qie)實保障買(mai)(mai)賣雙方的權利。通(tong)過經紀(ji)公(gong)司交(jiao)易的二手(shou)房比例在逐年增加。因(yin)此(ci)，經紀(ji)公(gong)司的代(dai)理(li)費(fei)越來越受消費(fei)者的關注。但是(shi)，目前市場(chang)(chang)上存在經紀(ji)公(gong)司代(dai)理(li)費(fei)收取(qu)不明(ming)確(que)的問題，在合(he)同(tong)中只寫其占總房款的比例，而并沒有(you)明(ming)細(xi)單(dan)，這中間就會存在信息(xi)的不對等，最終損(sun)害消費(fei)者的利益。因(yin)此(ci)買(mai)(mai)賣雙方在簽(qian)訂合(he)同(tong)時(shi)，一定要要求經紀(ji)公(gong)司明(ming)確(que)寫明(ming)代(dai)理(li)費(fei)的用途。
6,買方必須(xu)見(jian)房主現在有些(xie)經紀公(gong)司(si)有“收(shou)購”業務，因此出(chu)現“一(yi)房多賣”的違規操作，即(ji)經紀公(gong)司(si)在收(shou)暌桓隹突Ф?金后，還會(hui)帶其他(ta)客戶看房，最后誰(shui)出(chu)價(jia)高便賣給(gei)誰(shui)，不惜與第一(yi)個客戶毀(hui)約(yue)(yue)。理由常(chang)常(chang)是房主不賣等(deng)經紀公(gong)司(si)的免責條款(kuan)，即(ji)經紀公(gong)司(si)無需為(wei)其違約(yue)(yue)行為(wei)承(cheng)擔任(ren)何違約(yue)(yue)責任(ren)，而交(jiao)了訂金的消費(fei)者只能忍氣吞(tun)聲(sheng)。為(wei)此提醒消費(fei)者，如果此時您(nin)能夠行使自身(shen)權利(li)，要(yao)求約(yue)(yue)見(jian)房主當面核(he)實，就會(hui)揭(jie)穿(chuan)其不軌行為(wei)??
7,必(bi)須(xu)學會使用補(bu)充協議(yi)買(mai)賣雙方在簽(qian)訂合(he)同(tong)(tong)時如果遇到合(he)同(tong)(tong)條(tiao)(tiao)款(kuan)不明確，或(huo)需(xu)要(yao)進一(yi)步約定時，要(yao)在合(he)同(tong)(tong)相(xiang)關條(tiao)(tiao)款(kuan)后(hou)的(de)空(kong)白行或(huo)在合(he)同(tong)(tong)后(hou)填寫附(fu)加(jia)條(tiao)(tiao)款(kuan)，將(jiang)合(he)同(tong)(tong)中對雙方的(de)意(yi)(yi)思寫明，會減(jian)少后(hou)續階段因意(yi)(yi)思含混(hun)而(er)造成的(de)不便與(yu)麻煩。
四(si)、如何(he)簽訂二手房買賣(mai)合同
在(zai)二(er)手房(fang)交易中，許(xu)多(duo)購(gou)房(fang)者往(wang)往(wang)只考(kao)慮房(fang)產價值的(de)高(gao)低，而(er)忽(hu)略(lve)了(le)交易中可能出現(xian)的(de)問題，對于如何(he)簽訂(ding)房(fang)地產買賣(mai)合同所知更少。事(shi)實(shi)上，二(er)手房(fang)買賣(mai)合同在(zai)簽訂(ding)前和簽訂(ding)時更需(xu)要(yao)特別(bie)注意(yi)。
簽訂前
購房者一定要對(dui)售房者有較為全面的(de)了解(jie)。
1,查看產權所有人的身(shen)份證(zheng)件。
2,房屋產(chan)權證上的產(chan)權所(suo)有人是(shi)(shi)一位(wei)還(huan)是(shi)(shi)幾位(wei)？如果是(shi)(shi)幾位(wei)共有，則(ze)共有人是(shi)(shi)否全部同(tong)意？
出(chu)(chu)售房產時，房屋的產權(quan)共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣(mai)合(he)同時，也要全部到場。如有特殊(shu)情況不能到場，需出(chu)(chu)具經過公證(zheng)的委托書及代理人身份證(zheng)件，由委托代理人替其簽章。
對(dui)即將(jiang)進行交(jiao)易(yi)的(de)房產進行必要的(de)了解。
1,售方提供的(de)房屋產權(quan)證(zheng)是否屬(shu)實？
2,房產面積多大？
3,該(gai)房產用途(tu)是什么？是辦(ban)公還是居住，或是其他(ta)？
4,該房產有沒有被司法機關(guan)和行(xing)政機關(guan)依法裁定、決(jue)定查封或以(yi)其他(ta)形式限制房地產權利(li)？
5,該(gai)房(fang)(fang)產是(shi)(shi)否已設定(ding)抵(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)？根據《中華人(ren)(ren)民共和國擔保法》的(de)(de)規(gui)定(ding)：抵(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)期(qi)間，抵(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)人(ren)(ren)轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)(rang)已辦(ban)理登記的(de)(de)抵(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)物(wu)的(de)(de)，應當通知(zhi)抵(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)權(quan)(quan)人(ren)(ren)并告(gao)(gao)知(zhi)受讓(rang)(rang)(rang)(rang)人(ren)(ren)轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)(rang)物(wu)已經抵(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)的(de)(de)情(qing)況；抵(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)人(ren)(ren)未通知(zhi)抵(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)權(quan)(quan)人(ren)(ren)或(huo)者未告(gao)(gao)知(zhi)受讓(rang)(rang)(rang)(rang)人(ren)(ren)的(de)(de)，轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)(rang)行(xing)(xing)為無效(xiao)(xiao)。在(zai)這(zhe)里(li)，如果該(gai)房(fang)(fang)產已設定(ding)抵(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)，那么抵(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)方即(ji)為售(shou)(shou)房(fang)(fang)者，抵(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)權(quan)(quan)人(ren)(ren)就是(shi)(shi)售(shou)(shou)房(fang)(fang)者將該(gai)房(fang)(fang)產抵(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)的(de)(de)第三(san)方即(ji)某(mou)人(ren)(ren)、某(mou)公司或(huo)某(mou)銀行(xing)(xing)；受讓(rang)(rang)(rang)(rang)人(ren)(ren)就是(shi)(shi)購房(fang)(fang)者。這(zhe)個規(gui)定(ding)的(de)(de)意思也就是(shi)(shi)售(shou)(shou)房(fang)(fang)者已將該(gai)房(fang)(fang)產抵(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)給第三(san)方，在(zai)轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)(rang)該(gai)房(fang)(fang)產時，并未通知(zhi)第三(san)方或(huo)未告(gao)(gao)知(zhi)購房(fang)(fang)者此房(fang)(fang)已設定(ding)抵(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)，那么轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)(rang)行(xing)(xing)為無效(xiao)(xiao)。只有在(zai)抵(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)登記注(zhu)銷或(huo)抵(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)權(quan)(quan)人(ren)(ren)同意的(de)(de)情(qing)況下，此房(fang)(fang)產方可進行(xing)(xing)買賣。
6,該(gai)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)是否已(yi)設定(ding)租(zu)(zu)賃(lin)？如(ru)(ru)(ru)果(guo)該(gai)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)已(yi)經出租(zu)(zu)，則需要售(shou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)提供該(gai)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)承租(zu)(zu)方(fang)出具的(de)(de)(de)(de)在同(tong)等條(tiao)件(jian)下放棄優先購(gou)(gou)買權的(de)(de)(de)(de)聲明(ming)。同(tong)時購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)還要查詢售(shou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)與該(gai)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)承租(zu)(zu)方(fang)所簽訂(ding)的(de)(de)(de)(de)租(zu)(zu)賃(lin)合(he)同(tong)是否登(deng)(deng)(deng)記(ji)備(bei)案(an)？比如(ru)(ru)(ru)根據《上海市房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)辦法》的(de)(de)(de)(de)規(gui)定(ding)：轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)已(yi)經出租(zu)(zu)的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)，租(zu)(zu)賃(lin)雙方(fang)當(dang)事人已(yi)經依法辦理租(zu)(zu)賃(lin)合(he)同(tong)登(deng)(deng)(deng)記(ji)備(bei)案(an)的(de)(de)(de)(de)，該(gai)租(zu)(zu)賃(lin)合(he)同(tong)由房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)受讓(rang)人繼(ji)續履行。這(zhe)(zhe)個規(gui)定(ding)的(de)(de)(de)(de)意思(si)是售(shou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)已(yi)經出租(zu)(zu)的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)，因該(gai)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)而(er)簽訂(ding)的(de)(de)(de)(de)租(zu)(zu)賃(lin)合(he)同(tong)是登(deng)(deng)(deng)記(ji)備(bei)案(an)的(de)(de)(de)(de)，則租(zu)(zu)賃(lin)合(he)同(tong)由購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)繼(ji)續履行。也(ye)就是說：如(ru)(ru)(ru)果(guo)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)購(gou)(gou)買該(gai)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)是為了投資，這(zhe)(zhe)種帶(dai)租(zu)(zu)約的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)是比較(jiao)適(shi)合(he)的(de)(de)(de)(de)；如(ru)(ru)(ru)果(guo)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)購(gou)(gou)買該(gai)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)是為了自己居住，這(zhe)(zhe)種帶(dai)有已(yi)經登(deng)(deng)(deng)記(ji)備(bei)案(an)的(de)(de)(de)(de)租(zu)(zu)賃(lin)合(he)同(tong)的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)會對購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)造成較(jiao)大影響的(de)(de)(de)(de)。
簽訂時需(xu)要準備的證(zheng)明材料。
購(gou)置(zhi)房地產(chan)，購(gou)房者(zhe)可(ke)能是一人(ren)，也可(ke)能是數人(ren)。無論哪種情況，都需要購(gou)房者(zhe)準備(bei)好如(ru)下(xia)材(cai)料(liao)：1、身份證(zheng)(zheng)原件或護照原件及復印件；2、未成年人(ren)的(de)戶口簿或出(chu)生證(zheng)(zheng)明；3、有(you)委(wei)(wei)托(tuo)代理人(ren)，須提供(gong)經(jing)公(gong)(gong)證(zheng)(zheng)的(de)委(wei)(wei)托(tuo)書(shu)及代理人(ren)身份證(zheng)(zheng)。購(gou)房者(zhe)如(ru)是境外(wai)人(ren)士，所提供(gong)的(de)公(gong)(gong)證(zheng)(zheng)材(cai)料(liao)是外(wai)文的(de)需到上外(wai)翻譯公(gong)(gong)司翻譯。境外(wai)人(ren)士提供(gong)的(de)有(you)些材(cai)料(liao)如(ru)委(wei)(wei)托(tuo)書(shu)、同(tong)意(yi)書(shu)等必須經(jing)下(xia)列境內外(wai)機構公(gong)(gong)證(zheng)(zheng)、認證(zheng)(zheng)后方為有(you)效：
1）香港地(di)(di)區：經(jing)國(guo)家司(si)法部授權的(de)香港律師公(gong)證(zheng)(zheng)(zheng)；2）澳門地(di)(di)區：中(zhong)國(guo)法律服務(wu)（澳門）公(gong)司(si)；3）臺灣(wan)地(di)(di)區：經(jing)臺灣(wan)地(di)(di)方(fang)法院公(gong)證(zheng)(zheng)(zheng)后(hou)由海基會(hui)將副本(ben)寄送當地(di)(di)公(gong)證(zheng)(zheng)(zheng)員協會(hui)，當事人(ren)憑正(zheng)本(ben)前往當地(di)(di)公(gong)證(zheng)(zheng)(zheng)員協會(hui)核對蓋章(zhang)；4）外國(guo)：經(jing)當地(di)(di)公(gong)證(zheng)(zheng)(zheng)機構(gou)公(gong)證(zheng)(zheng)(zheng)并經(jing)中(zhong)國(guo)駐外使領(ling)館認證(zheng)(zheng)(zheng)。
看清(qing)楚合同中的(de)約定內容。
各地(di)(di)二手房交易當中使用的(de)(de)《買賣(mai)合(he)同》，是由當地(di)(di)房屋土地(di)(di)資源管理局與(yu)當地(di)(di)工商行政(zheng)管理局聯合(he)制定的(de)(de)規范文(wen)書，但其(qi)(qi)中也有(you)很多地(di)(di)方需要(yao)填寫，所以(yi)要(yao)仔細些，尤其(qi)(qi)注(zhu)意以(yi)下幾點的(de)(de)填寫（如果正文(wen)寫得不夠全(quan)面，可在補充條款(kuan)中加以(yi)說明）：
1,房(fang)款的(de)金額是否寫清楚？
2,付(fu)款(kuan)(kuan)方式(shi)該如何？是(shi)一次(ci)性付(fu)款(kuan)(kuan)還是(shi)分幾次(ci)？每次(ci)付(fu)款(kuan)(kuan)是(shi)什(shen)么(me)時間(jian)？這與(yu)購房(fang)者自己的資(zi)金流轉是(shi)否有沖突？避免向售(shou)房(fang)者承擔逾(yu)期付(fu)款(kuan)(kuan)的違約(yue)責(ze)任(ren)。
3,購房(fang)者如需按揭貸(dai)款(kuan)，在合同中是否已經注明？（這里(li)需要(yao)提(ti)醒購房(fang)者，要(yao)先了解貸(dai)款(kuan)銀行的(de)操作(zuo)程序及(ji)規(gui)定(ding)，一定(ding)不要(yao)使自己(ji)的(de)貸(dai)款(kuan)額(e)度超過貸(dai)款(kuan)銀行的(de)規(gui)定(ding)額(e)度，造成(cheng)貸(dai)款(kuan)審核不能通(tong)過）；
4,何時交房(fang)？交房(fang)時還有哪些物品（家具、電器(qi)等設備隨房(fang)產(chan)一(yi)并轉交購房(fang)者，也需(xu)要在(zai)合同的(de)附件中列出明細清單）；
5,交房(fang)(fang)前與交房(fang)(fang)后(hou)的物(wu)業管理費(fei)(fei)、水電、燃氣、通信等費(fei)(fei)用由(you)誰來(lai)承擔？一般(ban)是交房(fang)(fang)前由(you)售房(fang)(fang)者(zhe)承擔，交房(fang)(fang)后(hou)由(you)購房(fang)(fang)者(zhe)承擔；
6,房(fang)地(di)產的(de)風險(xian)責任何(he)時轉移給購房(fang)者？
房地(di)產(chan)的(de)風險(xian)(xian)責任，自房地(di)產(chan)權利轉(zhuan)(zhuan)移(yi)之(zhi)日起由(you)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)人(ren)轉(zhuan)(zhuan)移(yi)給受讓(rang)人(ren)（即購房者(zhe)）；但轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)當事(shi)人(ren)約(yue)定(ding)自房地(di)產(chan)轉(zhuan)(zhuan)移(yi)占(zhan)有(you)之(zhi)日（交房之(zhi)日）起轉(zhuan)(zhuan)移(yi)風險(xian)(xian)責任的(de)，從其約(yue)定(ding)。大(da)多數(shu)的(de)購房者(zhe)會(hui)選擇使用在房地(di)產(chan)轉(zhuan)(zhuan)移(yi)占(zhan)有(you)之(zhi)日起轉(zhuan)(zhuan)移(yi)風險(xian)(xian)責任；
7,違約(yue)責任是(shi)否(fou)約(yue)定？違約(yue)金的數額(e)是(shi)否(fou)約(yue)定清楚？
8,房地產(chan)買賣合同何時生效？（這對購房者是否能夠很(hen)好地履(lv)行合同是至關重要的）
1）如果交(jiao)(jiao)易(yi)雙(shuang)方沒有特別(bie)約定，則交(jiao)(jiao)易(yi)雙(shuang)方簽字后(hou)合同即(ji)為生(sheng)效(xiao)。
2）交(jiao)易雙方(fang)對合(he)同的(de)效(xiao)力可以約定附加(jia)條(tiao)件，附加(jia)條(tiao)件自(zi)合(he)同成立(li)時生效(xiao)。
3）交易雙方對合同的(de)效力可以約(yue)定附(fu)加期限(xian)，附(fu)加期限(xian)的(de)合同自期限(xian)到時(shi)生效。
4）雙方(fang)當(dang)事人中有一方(fang)或雙方(fang)是境外人士，交易雙方(fang)在簽署房地產買(mai)賣合(he)同(tong)時應經過(guo)公證(zheng)，此時合(he)同(tong)方(fang)才(cai)生效。
五、涉及的稅費
從稅(shui)(shui)法的(de)(de)(de)(de)角(jiao)度上說,房(fang)(fang)主(zhu)和購(gou)房(fang)(fang)者在房(fang)(fang)屋(wu)交易過程中(zhong)(zhong)均(jun)(jun)負(fu)有(you)(you)納稅(shui)(shui)義務.各項(xiang)稅(shui)(shui)費(fei)既(ji)有(you)(you)出(chu)(chu)售方承(cheng)擔的(de)(de)(de)(de),也有(you)(you)購(gou)買方承(cheng)擔的(de)(de)(de)(de),現(xian)在大多數房(fang)(fang)屋(wu)銷(xiao)售的(de)(de)(de)(de)時候,普遍出(chu)(chu)現(xian)的(de)(de)(de)(de)方式是由房(fang)(fang)主(zhu)與購(gou)買方協商稅(shui)(shui)款問題(ti),一般采取(qu)房(fang)(fang)主(zhu)收取(qu)賣(mai)房(fang)(fang)款,房(fang)(fang)屋(wu)交易中(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)費(fei)均(jun)(jun)有(you)(you)購(gou)買者承(cheng)擔的(de)(de)(de)(de)做法,稅(shui)(shui)費(fei)項(xiang)目具體見下(xia)面解析;
出售方應付稅費:
1,交(jiao)易手續費 2.5元(yuan)/平方米建筑(zhu)面積
2,營業稅
普通住(zhu)宅 購買5年內：房(fang)屋成交總額5.55% ,5年或5年以上：免征
非普通住宅 5年(nian)內：房屋成交總額5.55% ,5年(nian)或5年(nian)以上：差額5.55%
3,個人(ren)所得稅
普通住宅 房屋成交(jiao)總額的1%或利潤部分20％
非普通住宅房屋成交總額的(de)2%或利潤部分20％
4,土(tu)地增值稅(shui)
普通住宅 免征
非普(pu)通住宅 3年(nian)內：房屋成(cheng)交(jiao)總額0.5%,3年(nian)至5年(nian)：房屋成(cheng)交(jiao)總額0.25% ,5年(nian)或5年(nian)以上(shang)：免征(zheng)
5,買賣合同公證費
（出售方(fang)為外籍(ji)人(ren)士(shi)或(huo)(huo)港澳臺同(tong)胞或(huo)(huo)買賣合同(tong)需要公證時才須繳(jiao)納）
房屋(wu)成(cheng)交總額(e)公證(zheng)費率(lv)表(biao)對(dui)應系(xi)數+速(su)加數額(e)（見公證(zheng)費率(lv)表(biao)對(dui)應系(xi)數表(biao)）
求購方應付稅(shui)費：
1，契稅
普通住(zhu)宅：房(fang)屋(wu)成交總額1.5%
非(fei)普通住(zhu)宅：房屋成交總額3%
2，交易手續費 2.5元/平方(fang)米建筑面積
3，合(he)同印花稅 房(fang)屋成交總額0.05%
4，權證(zheng)印花稅 5元(yuan)/本
5，交易登(deng)記費
住宅(zhai)：80元
非住宅：300元
6，配圖費 25元
7，查檔(dang)費
（求(qiu)購(gou)方有(you)查檔要求(qiu)時） 30元
8，買賣合同公(gong)證費
（出售方為外籍(ji)人士或(huo)港(gang)澳臺同胞(bao)或(huo)買賣合同需要公證時(shi)才須繳納）
房屋(wu)成交總額公(gong)證(zheng)費率表(biao)對應(ying)系(xi)數+速加數額（見公(gong)證(zheng)費率表(biao)對應(ying)系(xi)數表(biao)）
備注：
(一)關于(yu)個人所得(de)稅：
1,自住5年(nian)或5年(nian)以上并是家庭唯(wei)一一套住房的(de)可免(mian)征。
2,出售前(qian)后1年內(nei)按市(shi)場價重新(xin)購(gou)房(fang)的先以(yi)保(bao)證金形式(shi)繳納，再視其(qi)重新(xin)購(gou)房(fang)的金額與原(yuan)住(zhu)房(fang)銷售額的關(guan)系，全部或部分退還保(bao)證金。
(二)關于普通住(zhu)宅：
1,住(zhu)宅(zhai)小區建筑容積率在1.0以上。
2,單套建筑(zhu)面積(ji)在140平方米以(yi)下(此為廣州市的標準,各地有所不同)。
3,坐落在(zai)內環(huan)線(xian)以內的(de)低于17500元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米，內環(huan)與(yu)外(wai)環(huan)之間的(de)低于10000元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米，外(wai)環(huan)線(xian)以外(wai)的(de)低于7000元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米(此為廣州(zhou)市的(de)標準(zhun),各地(di)有所不同)。
4,須同時滿(man)足上述三個條件(jian)方為普(pu)通住(zhu)宅，反之為非普(pu)通住(zhu)宅。
(三)關于利潤(run)：
利(li)潤(run)的(de)(de)計算方(fang)法：利(li)潤(run) = 轉(zhuan)讓收入—房屋原值—轉(zhuan)讓住(zhu)(zhu)房過(guo)程(cheng)中(zhong)繳(jiao)納(na)的(de)(de)稅(shui)金(jin)(jin)及(ji)有關合(he)(he)理(li)費用(yong)(yong)(1、商品房房屋原值為：購置該房屋時(shi)(shi)實(shi)際(ji)支(zhi)付的(de)(de)房價款(kuan)及(ji)交納(na)的(de)(de)相關稅(shui)費。2、轉(zhuan)讓住(zhu)(zhu)房過(guo)程(cheng)中(zhong)繳(jiao)納(na)的(de)(de)稅(shui)金(jin)(jin)是指：納(na)稅(shui)人在(zai)轉(zhuan)讓住(zhu)(zhu)房時(shi)(shi)實(shi)際(ji)繳(jiao)納(na)的(de)(de)營業稅(shui)、城市維護建(jian)設稅(shui)、教育(yu)費附(fu)加、土地增值稅(shui)、印花稅(shui)等稅(shui)金(jin)(jin)。3、合(he)(he)理(li)費用(yong)(yong)是指：納(na)稅(shui)人按照(zhao)規定實(shi)際(ji)支(zhi)付的(de)(de)住(zhu)(zhu)房裝修(xiu)費用(yong)(yong)、住(zhu)(zhu)房貸款(kuan)利(li)息(xi)、手(shou)續費、公(gong)證費等費用(yong)(yong))。