餐飲選址確實很難，多數企業都由老板負責，也難免犯錯誤。好店址是稀缺資源，很難據為已有。如果餐廳創收能力很強，店址差一點同樣能賺錢。創業者需要盡量清晰的定義自己的新餐廳，知道自己是誰以及需要什么，才可能找到合適的店址。

選址是開餐廳創業之初極為重要的一步，一步錯將會步步錯，容不得半點馬虎。對那些新入行的“菜鳥”，我特意撰寫了一筆簡單通俗的文章，希望能幫助“菜鳥”們學到一些選址常識。

一、選址確實很難

首先告訴大家，餐廳選址確實是一件很難的事情。別說沒什么經驗的創業者，就是那些連鎖企業對選址也經常拿不準。大多數餐飲企業都是由老板負責選址決策把關，即使這樣也難免犯低級錯誤。所以，聰明的企業會想辦法借助外部力量來協助選址。

我從2004年為餐飲企業做選址咨詢，服務過的客戶包括海底撈這樣的現象級的企業。以我的經驗，要想真正作好選址工作必須內外兼修，不僅要懂市場，還要懂運營，這樣才能對店址的可行性做出比較可靠的判斷。

大型餐飲連鎖企業有龐大的專職選址團隊，有歷史數據，有分析模型，有實力承擔選址失誤的后果。而很多創業者從來沒開過餐廳，甚至沒在餐廳工作過，選址對他們來說這是一個非常重大的很糾結的問題。因此，更要充分認識到選址的困難，盡量別草率行事。

二、餐廳選址包括找店址和決策兩項內容

選址可以稱為尋找并購買或租賃適合開餐廳的店址的過程，其內容包括找店址和決策兩部分。找店址很簡單，就是通過互聯網、實地考察、人際關系等渠道尋找店址信息，然后現場確定信息的真實性，并與有法律資格的房東建立聯系。決策就是通過對店址調查分析，最終確定是否租賃或購買該店址。

初入行的“菜鳥”很容易把找店址和決策兩者混在一起，認為兩者是不可分的，既然找到店址就應該想辦法租下來，而不是貨比三家。或者不深入調查分析，草率決策。

而經驗豐富的“老鳥”在找店址時的獨到之處是會更有眼光挖掘到一些看似不可能開餐廳的位置，以及擁有更多的一手信息源。在選址決策時會盡量掌握關于店址的信息，然后貨比三家進行綜合分析，最后根據預定的原則做出取舍決策。

三、店址真的不好找嗎?

很多創業者抱怨找不到店址?難道市場上真的沒有店址嗎?顯然不是。北京目前每年有30%左右的餐廳會倒閉，正在出租、轉讓的餐廳到處都是，只是你沒有看到，或者沒找到自認為合適的。

四、為什么租金這么貴!

位置好、租金便宜的好店址是稀缺資源，你知道，房東知道，對手知道。黃金、鉆石都是稀缺資源，會不會成噸成車的甩賣?顯然不會!所謂稀缺資源有兩大特征，一是稀有而不容易找到，二是價格昂貴。因此，別指望輕輕松松就能找到好店址，也別指望能很便宜的租到好店址。餐飲店址出租太市場化了，不可能出現好店址沒人要的現象。

房價貴也抬高了租金，但更重要的是目前一線城市的店址嚴重供不應求，無數想開餐廳的人把租金水平抬高了。如果大家都不租，形成供過于求的局面，租金慢慢會降下來。

五、不是租金貴，而是你的創收能力差

田廣利的客戶在日租金超過30元/平米的地方開店，利潤仍然非常可觀。賺錢的秘密在于他們的創收能力強，首先能吸引更多的顧客來用餐，其次每個餐位的翻臺率高，最終是每平米每天創造的營業額和利潤比一般餐飲品牌高出一大截，因此能承擔起高昂的租金。

六、客流大但租金貴，客流小但租金便宜，你選哪一個?

租金最昂貴的店址一般出現在繁華的商業區或者人流很大的交通樞紐，在北京每天每平米租金可高達30-40元。便宜的店址也有，一般出現在比較偏僻地方。便宜沒好貨，好貨買不起，確實讓人糾結。兩類店址擺在面前，你選哪一個?

如果讓田廣利選擇，我肯定會選前者。客流大有兩層含義：一是商圈比較成熟，不需要培養，未來風險通常較小;二是客源充足(當然要實地考察對方是否虛報客流)，立刻有生意可做。就客流就有機會，只要租金貴得不太離譜，總會有賺錢的可能。

有些店址客流小但租金便宜，除非你有足夠的資金和耐心養店，而且有可能在三、二年內客流快速增長。否則還是離這些地方遠一點。

客流大的地方租金必然貴，如果資金不足，就選小一點的鋪面，或者退而求其次，找那些客流相對較大、租金相對便宜一些的店址。無論如何都要堅持價值(客流)第一，價格第二的原則。這與找餐廳吃飯一樣，一定是先看餐廳的東西是否好吃，質量有無保證，然后才看價格。而不是貪圖便宜，不管是否好吃，不管是否衛生。

七、便宜肯定沒好貨!別挑便宜的店址租!

由于租金昂貴且好店址難求，很多創業者選擇了選那些便宜的店址。田廣利鄭重提醒大家：商鋪出租是非常市場化的，一分錢一分貨，除非你有過硬的關系，否則絕對是便宜沒好貨。目前有可能便宜的是官產房，但大多數都掌握在“二道販子”手里，別人不可能拿到一手價格。還有一些是不懂行情的“菜鳥”房東，或者是不在意房租多少，只求穩定出租的房東，這種機會是非常小概率的事情，和彩票中獎一樣困難。

八、怎樣找到合適的店址?

餐廳要想成功，重要的兩條是謀劃到位、找個好店址。如果兩條都具備，開店的勝算會大得多。市場上那些正在轉讓餐廳的人，大多在這兩方面犯了錯誤，至少犯了一條錯誤。

選址如打鐵，打鐵還需自身硬，如果你的餐廳產品過硬，模式設計的好，創收能力強，對店址要求會有所降低，略差一點也能做。如果產品、模式、創收能力都不行，再好的店址也恐怕賺不到錢。

因此，在找店址之前最好能在新餐廳的策劃、設計上多下一點功夫。對于大眾化餐廳來說，菜品的特色和品質尤其重要。內功過硬了，再努力尋找，將會更容易找到合適的店址。

九、如何簡明扼要的定義自己的新餐廳

選址之前需要盡可能詳細的定義自己的餐廳，你可以用下面幾個要點來描述你未來的餐廳：

1.確主營菜系/招牌菜品;

2.人均消費;

3.目標人群;

4.食品成本率/毛利率;

5.最佳面積/餐位數;

6.直接競爭對手;

7.預期投資;

8.預期投資回收期。

十、如何判斷店址是否可行?

怎樣判斷一個店址是否適合自己的需求?田廣利經常把選址比如成找對象：世界上單身男女多的是，如果你不知道自己想找什么樣的對象，就永遠也找不到合適的。為此，你必須設置一些基本條件，例如年齡、學歷、家庭背景、興趣愛好等，然后按這些去尋找和篩選。

餐廳店址有幾個最基本條件，例如位置、客流數量，客流質量，競爭，風險等。這些條件分析起來很復雜，但是我們可以把它簡單化。但最簡單的方法是用投資回收周期來衡量，這也是田廣利最常用的方法。我為餐飲企業制定的選址要求是平均18個月之內收回投資，一般不超過2年，最長不超過3年。

十一、評估店址的難點是預測營業額

為了預估投資回收周期，需要預測新餐廳開業以后的利潤，餐廳運營成本和費用比較容易估計，最難的是預估營業額。如果連自己的餐廳是什么樣的都不知道，那就無法預測營業額，也沒辦法可靠的判斷店址是否可行。因此，創業者可參考前面所提到8大指標來定義自己的餐廳，然后結合店址周邊的客源和競爭對手的經營情況來預測營業額。田廣利經常使用的也是最簡單的方法是以同一商圈最為相似的競爭對手作參照，來預測自己餐廳未來可能實現的營業額。

當然，您不能光看到鮮花，還要仔細找一找有沒有陷阱。請記住機遇與風險并存，越看似有機會的地方，越要當心風險。反之，越是到處都是風險的地方，越有可能挖掘出機會來。

十二、知己知彼，百戰百勝

選址如打仗，打仗如何制勝呢?孫子兵法已經告訴我們答案：知己知彼，百戰不殆;不知彼而知己，一勝一負;不知彼，不知己，每戰必殆。

對于餐廳選址來說，知己就是知道自己是誰，有多大能力;自己的餐廳是什么樣的，自己未來的顧客有什么特征。知彼就是了解店址的商圈、位置、客流、競爭、風險等因素。然后結合自身的要求，判斷未來可能獲得的利益以及可