建筑是隨著層數增加而提高的。

但是當建筑層數增加時，單位建筑面積所分攤的土地費用及外部流通空間費用將有所降低，從而使建筑物單位面積成本發生變化。其中多層住宅具有降低工程成本和使用費用以及節約用地以合理利用空間等優點。

對于地塊成本較高的項目，為了降低單位內土地費用，提高建筑密度，中、高層住宅是比較經濟的選擇。

建筑物層數（高度）對造價的影響，因建筑類型、形式和結構不同而不同。

概括地講，建筑物層數（高度）對造價的影響，因建筑類型、形式和結構不同而不同。理論上如果增加一個樓層不影響建筑物的結構形式，單位建筑面積的成本可能會降低。但是當建筑物超過一定層數時，結構形式就要改變，單位成本通常又會增加。所以在項目總體規劃允許高度范圍內，項目決策人掌握降低開發成本的臨界點是非常關健的。

一、建筑物的層高在滿足建筑使用功能的前題下應盡可能降低。

在相同的條件下，受到層高變化影響的主要項目是外墻、內墻、墻體飾面等，由于層高的增加還要由此引起相關項目的變化，如：

1.整體建筑高度加大其基礎設計隨荷載的加大而增加，外墻、內墻等垂直承重及分隔構件的增加，垂直構件的抹灰裝飾量增加；

2.采暖、衛生、空調、電氣，垂直管道及管徑的增加；

3.因空間體積加大而造成的水、暖、電、空調設備容量的增加；

4.墻體腳手架及水、暖、電空調安裝腳手架的增加；

5.垂直構件的模板數量的增加等等，從而造成了工程總造價的增加。

據資料分析，住宅層高從3米降到2.8米，平均每套住宅綜合造價可下降4%左右。平均每降低0.1米，能降低造價2%左右。這是因為層高和凈高的降低可以使基礎、墻體、柱、內外裝修、管線、采暖等工程量減少，從而降低工程造價。一般住宅層高可控制在2.7米～2.8米。

二、根據不同性質的工程綜合測算建筑每增加10cm，相應造成建筑造價增加2%～3％左右。

但當建筑層數增加時，單位建筑面積所分攤的土地費用及外部流通空間費用將有所降低，從而使建筑物單位面積造價發生變化。因此對于地皮特別昂貴的地區，為了降低土地費用，提高建筑密度，中、高層住宅也是比較經濟的選擇。

樓層數與造價的關系。

僅從住宅建筑的經濟角度考慮，應該說多層住宅具有降低造價和使用費用、節約用地的優點。

據資料分析，多層住宅樓層層數與造價關系如下 ：

三、住宅層數與造價的關系

1～30F住宅，根據建筑結構、設備綜合、規范要求等大體可以劃分為以下幾個層數段：

1～6F：將一層住宅造價定為100，則二層為84.72，三層為78.51，四層為74.98，五層為73.65，六層為72.37。因此，可得出結論，六層以內住宅的層數越多，造價越低，且相鄰層次間造價差值也越小，多層住宅以采用5～6層為好。

7～12F：7層及以上住宅入口層樓面距室外設計地面的高度超過16m以上的住宅必須設置電梯。11層及11層以下單元式住宅可不設封閉樓梯間，但開向樓梯間的戶門應為乙級防火門，且梯間應靠外墻，并應直接天然采光和自然通風。

13～18F：12層及以上的高層每棟樓設置電梯不應少于2臺，其中宜配置一臺可容納擔架的電梯。

19～30F：19層及19層以上的單元式住宅應設防煙樓梯間。

結論：在確定的各范圍段內，（例如確定的層數段為12～18F,如果規范都滿足的情況下，采取18F比較合適）層數越高則越經濟、單方造價成本越低、獲利越大。

在磚混建筑中，8層比6層節約，但要增加電梯成本。在底框6躍7建筑中，如果樓板現澆，則異形框架柱結構優于磚混結構。在中高層、高層建筑中，結構造價因風荷載、抗震、消防、施工等因素，隨高度增加而增加，這個平衡點要經過很專業的計算。

四、建筑高度與成本控制的關系

民用住宅按層數劃分為多層建筑住宅（4～6層）、中高層住宅（7～9層）、高層住宅（10層以上）。

眾所周知，在多層建筑中層數越多越經濟，即六層最經濟。當住宅超過七層，就要增加電梯費用，需要較多的交通空間（過道、走廊要加寬）和補充設備（供水設備和供電設備等）。特別是高層住宅，要經受較強的風力荷載，需要提高結構強度，改變結構形式，從而使工程造價大幅度上升。

具體表現，從四個與建筑高度有關的方面總結其與成本之間的關系 ：

（一）從建筑消防要求上講

普通民宅層數的臨界點為6層、9層、12層、18層；其高度的臨界點為24米、32米、50米。

1.6層以下的磚混結構（無商業網點）或高度24米以下（無商業網點）的民宅沒有特殊的消防要求，不需要加設電梯和樓梯，所以在總體規劃允許高度范圍內，盡量選擇接近臨界點高度的層數。

2.6層以下或高度24米以下的帶商業網點的均有消防要求，所以商業網點的層數取高舍低。

3.7～9層或24米至32米的民宅消防標準為一個檔次；13～18層以上或32米至50米的民宅消防標準為一個檔次；以此類推標準依次提高，在此范圍內層數的確定應選擇接近臨界點高度的層數。

（二）從基礎形式上講

就樁基而論樁間距有個最低要求，其臨界層數為7層、12層。7層以下樁間距為一個標準；7至12層樁間距為一個標準，所以在同一標準范圍內應選擇接近臨界點高度的層數。

（三）從預算定額角度講

從預算定額中建筑物超高費及垂直運輸費用上講，其臨界層數為6層、9層、12層、15層、18層等，即6層及以下適用一個費用標準，7～9層為一個費用標準，依此類推費用標準依次提高，所以應選擇接近臨界點高度的層數。

五、規范標準經濟技術要求

當然還跟房屋整體荷載及抗震等級有關，理論上說房屋越高，整體強度要求更高，單位平方米用鋼量及混凝土標號越高，造價也越高。隨著建筑高度的增加，抗震等級隨之提高，這樣就導致配筋加大，而且建筑要按高層規范，防火，疏散，給排水，共攤面積就會增加，

從結構形式說，要根據建筑物高度、抗震設防烈度等選擇合適的結構體系，具體到一個建筑物，抗震設防類度、結構形式、地基情況已經確定，建筑高度不同，抗震等級也不同，相應的構造措施也不一樣，成本也會有變化。

各種結構形式都有高度方面的限制，比如框架結構，抗震設防烈度為7度時，不大于24m時為三級抗震等級，大于24m為二級抗震等級，抗震等級變化，相應的構造措施就會變化，成本也會變化，剪力墻80米是個界限，大于80米以上又要提高一個等級。

綜合上述因素，在規劃允許的高度范圍內合理確定建筑高度有利降低開發成本。在多個因素中找出臨界點的交叉點是必須的。

六、臨界點的交叉點

 建筑層數的確定主要影響因素有四個，一是消防，二是造價，三是運輸費用，四是管理維護費用。其中消防是最核心的影響因素。

1、多層建筑（1~6層），6層為臨界點。

7層由于消防的考慮，必須設置電梯，因而造價會增大很多。如果將一層住宅造價定為100，則二層為84.72，三層為78.51，四層為74.98，五層為73.65，六層為72.37。因此，可得出結論，六層以內住宅的層數越多，造價越低，且相鄰層次間造價差值也越小，多層住宅以采用5～6層為好。4層就不好了。3層級以下就是別墅了。

2、小高層住宅（7~11層），11層是臨界點。

因為11層及11層以下單元式住宅可不設封閉樓梯間（即消防樓梯）。11層以上就必須設，造價陡增。

3、高層建筑（12～18F），18層是臨界點。

因為12層以上不應少于2臺，其中還需配置一臺可容納擔架的電梯。

4、超高層建筑（19～30F），30層是臨界點（即100米高）。

因為19層及19層以上的單元式住宅又加設防煙樓梯間。建筑高度達到或超過100米的高層民用建筑要到省里去報批，手續繁雜得多，不過事實不止這些，關鍵問題是建筑成本將大幅度提升：100米高樓的消防等級必須提高一個檔次。 消防成本提高不止一點，《高層民用建筑設計防火規范》修訂后，高層住宅已突破100米的限制，上限不再是30層。即使如此，該防火規范中以100米為分界點，對高樓消防提出了很多不同等級的強制性要求。

比如說，100米以內的高樓每2-3層必須做防火墻，但是100米高樓必須每層都做防火墻；100米住宅高樓必須像辦公、商業高層建筑一樣，配備消防卷盤；建筑高度超過100米的高層建筑，除面積小于5平方米的衛生間、廁所和不宜用水撲救的部位外，均應設自動噴水滅火系統、火災自動報警系統等，規范不一而足。 一幢99米高樓與101米高樓的消防規范，在很多細節要求上都出現了從無到有的質的差別。

另外，第一是安全問題，比如萬一遭遇火災，高層逃生的可能性較小。第二是環境問題。高空強風可通過樓層引至地面，造成高樓附近局部強風，影響行人的安全。此外，由于空調、照明等設備均需較大的能量供應，產生的大量熱能會改變城市原有的熱平衡，導致城市熱島現象加劇。第三是成本問題。超高層建筑的維護費用是一般建筑的3倍。目前建筑界的共識是，高度超過300米的摩天大樓已經失去了節約用地的經濟意義。比如，420米高的金茂大廈，其建造投資成本高達每平方米2萬元，每天用于大廈的管理費和維護費超過了100萬元。兩架擦窗機一天到晚不停地擦，擦完一遍也要一年。

七、綜合以上因素一般經濟（即臨界）層數為6層、11層、18層、30層。

一般建筑層數宜應選擇接近臨界點高度的層數。 當然，除此之外，影響建安成本的因素還有很多，主要包括了兩個階段：一是工程項目規劃設計階段，二是工程項目施工階段。在規劃設計階段中概念方案設計，建筑物功能、大小，平面形狀等都是主要因素；建筑工程成本由材料費、人工費、機械臺班費、其他直接費和現場經費、管理費(間接成本)構成，其中影響最大的是材料費，人工費次之。

（來源：房地產經理人聯盟）

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