（二）本期(qi)不(bu)同渠道(dao)融(rong)資金額變化
         不同渠道融資金額變化(hua)
　　2004年8月(yue)份以來(lai)，房地產投(tou)資的各種渠道中，自(zi)籌資金(jin)(jin)、定(ding)金(jin)(jin)及(ji)預付款、利用外資、外商直接投(tou)資和其他資金(jin)(jin)均呈現(xian)回落趨勢，而(er)國(guo)內貸(dai)款和企(qi)事業單(dan)位(wei)自(zi)有(you)資金(jin)(jin)在(zai)10月(yue)止跌反彈，略有(you)增長。
　　（三）現有七大融資(zi)方式剖析
　　受一系列宏觀(guan)調控政策(ce)影響，金融機(ji)構、特別是銀行(xing)都提高了對(dui)房地產行(xing)業貸款的要求，開發商通過其它渠道融資(zi)的需求大增，面對(dui)資(zi)金的瓶頸，現(xian)行(xing)解決(jue)的途(tu)徑(jing)并不是很多。
　　1.國內銀行(xing)貸款：
　　銀(yin)行(xing)(xing)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)是(shi)房(fang)地(di)產開發商趨之若(ruo)鶩的(de)(de)主要(yao)融資(zi)渠道。雖然央(yang)行(xing)(xing)121號(hao)文件規定，銀(yin)行(xing)(xing)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)現階段從緊，對(dui)(dui)于項目(mu)開發程(cheng)度和(he)開發商自有資(zi)金的(de)(de)開門(men)(men)檻，將大(da)多(duo)數開發商排除在門(men)(men)外。但是(shi)，對(dui)(dui)于企業而言，便捷，成本相對(dui)(dui)較(jiao)低(di)，財(cai)務(wu)杠(gang)桿作用大(da)的(de)(de)銀(yin)行(xing)(xing)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)有著致命的(de)(de)誘惑，更何況，其還債壓力大(da)等(deng)缺點還可以(yi)通過調整長期(qi)負債和(he)短期(qi)負債的(de)(de)負債結構加以(yi)規避。同時，房(fang)地(di)產信貸(dai)(dai)(dai)業務(wu)目(mu)前(qian)仍(reng)普遍(bian)被銀(yin)行(xing)(xing)視為優質資(zi)產，商業銀(yin)行(xing)(xing)的(de)(de)信貸(dai)(dai)(dai)熱情絲(si)毫(hao)未(wei)減。
　　2.信(xin)托項目融資：
　　信(xin)托(tuo)(tuo)是目前房地(di)(di)產(chan)業新興的(de)(de)融資(zi)熱點(dian)，從(cong)2003年到2004年，全國(guo)共發(fa)行(xing)(xing) 房地(di)(di)產(chan)信(xin)託(tuo)163只(zhi)，融資(zi)額175.8億元。信(xin)托(tuo)(tuo)資(zi)金(jin)(jin)的(de)(de)分(fen)量遠不足(zu)以支撐行(xing)(xing)業的(de)(de)發(fa)展，之所以大受青睞，主(zhu)要是它在(zai)串接多種金(jin)(jin)融工(gong)具方面獨具優勢：一可(ke)以引入海外基金(jin)(jin)，二可(ke)以充分(fen)國(guo)內(nei)的(de)(de)產(chan)業投資(zi)信(xin)托(tuo)(tuo)基金(jin)(jin)，三可(ke)以以固定回報的(de)(de)方式(shi)，以股權投資(zi)方式(shi)進入項(xiang)目公司，四(si)可(ke)以在(zai)適(shi)當的(de)(de)時候將(jiang)項(xiang)目公司包(bao)裝上(shang)市，五可(ke)以完成項(xiang)目前期(qi)建(jian)設，使(shi)項(xiang)目符合銀行(xing)(xing)貸(dai)款(kuan)條件，對融資(zi)渠道的(de)(de)整合提(ti)升具有積極的(de)(de)作用。
　　3.海外房產基(ji)金：
　　國(guo)外房(fang)(fang)地(di)(di)產基(ji)金(jin)(jin)看好(hao)以(yi)上海(hai)(hai)為主的中國(guo)房(fang)(fang)地(di)(di)產市場(chang)。摩(mo)根士丹利下(xia)屬房(fang)(fang)地(di)(di)產投資基(ji)金(jin)(jin)RSREF、荷蘭國(guo)際(ji)房(fang)(fang)地(di)(di)產、瑞安集團、新加(jia)坡嘉德置地(di)(di)等(deng)紛(fen)(fen)紛(fen)(fen)出手。目前(qian)國(guo)際(ji)資本(ben)絕大(da)多數都集中在基(ji)金(jin)(jin)上，借財務管理(li)公司、投資公司等(deng)形(xing)式介(jie)入。海(hai)(hai)外基(ji)金(jin)(jin)雖(sui)然(ran)前(qian)景(jing)遠大(da)，但對于如饑似渴的中國(guo)房(fang)(fang)地(di)(di)產來(lai)說(shuo)難(nan)解近渴，更何況，現行政策和法律的障(zhang)礙以(yi)及國(guo)內企業動作的不規范和房(fang)(fang)地(di)(di)產市場(chang)的不透明，都造成了國(guo)際(ji)資本(ben)的進入。
　　4.國內產業基金：
　　毫(hao)無(wu)疑問(wen)，利潤(run)率(lv)相當豐厚的房地產市場對證券市場上(shang)現有(you)的6000億元(yuan)的私募(mu)基金而言(yan)，吸引(yin)力是致命的，然而，有(you)關產業基金法律的缺(que)位，卻難以讓(rang)人無(wu)視(shi)風險的存在。目前這些資(zi)金也是借(jie)財(cai)務管理(li)公司、投資(zi)公司等形(xing)式存在，自然，在具體運作上(shang)缺(que)乏規范，留有(you)隱患。
　　5.非上市股(gu)權(quan)融資：
　　土(tu)地儲(chu)備(bei)(bei)豐富的(de)沒有(you)資(zi)(zi)金(jin)，資(zi)(zi)金(jin)充備(bei)(bei)的(de)拿不(bu)到地，強強聯(lian)合(he)似乎給房(fang)地產融資(zi)(zi)開辟嶄新的(de)渠(qu)道。然而(er)，股權投資(zi)(zi)雖(sui)然可以充實自有(you)資(zi)(zi)金(jin)，但一(yi)(yi)般(ban)房(fang)地產企業(ye)注冊資(zi)(zi)金(jin)額較小，不(bu)會輕易出(chu)讓控(kong)股地位，也不(bu)甘心將(jiang)大部分開發(fa)利益拱手(shou)相(xiang)讓，只能眼巴(ba)巴(ba)的(de)看一(yi)(yi)場城市運(yun)營商(shang)和專業(ye)房(fang)地產開發(fa)商(shang)等實力雄(xiong)厚公司的(de)并購(gou)秀。
　　6.上市融資：
　　上市(shi)是(shi)企業(ye)獲(huo)取資(zi)金(jin)，實行資(zi)本運作(zuo)的主要方(fang)式之一(yi)，也(ye)是(shi)企業(ye)品(pin)牌(pai)提(ti)升的良好應。然而中國證(zheng)監會(hui)的《關于進一(yi)步規(gui)范股票首次發行上市(shi)有關工作(zuo)的通(tong)知》讓大(da)多(duo)數(shu)房地(di)產公司只能望洋興嘆。新(xin)規(gui)則面前，真(zhen)正有實力，守規(gui)矩的開發商方(fang)可(ke)順利上市(shi)，然而在(zai)目前開發商數(shu)量過多(duo)、信用水(shui)平普遍低下(xia)的情況下(xia)，欲通(tong)過大(da)規(gui)模的上市(shi)解(jie)決行業(ye)性的資(zi)金(jin)短缺，并不現實。
　　7.債券發行：
　　先(xian)不(bu)說我國(guo)債(zhai)券市場的規模相對(dui)較小，交(jiao)投清淡，發行和持有(you)(you)(you)的風險，因為根(gen)據《公(gong)司(si)(si)法》，發行債(zhai)券主(zhu)體要(yao)求嚴格，只有(you)(you)(you)國(guo)有(you)(you)(you)獨資(zi)(zi)公(gong)司(si)(si)、上市公(gong)司(si)(si)、兩個國(guo)有(you)(you)(you)投資(zi)(zi)主(zhu)體設立的有(you)(you)(you)限(xian)責任(ren)公(gong)司(si)(si)才有(you)(you)(you)發行資(zi)(zi)格，而且(qie)對(dui)企(qi)業(ye)資(zi)(zi)產負(fu)債(zhai)率、資(zi)(zi)本金以及擔保等都有(you)(you)(you)嚴格限(xian)制，這同樣(yang)注定了大多數房地產企(qi)業(ye)對(dui)發行債(zhai)券只能好夢難圓。
　　總而言之，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)融資額(e)度巨大，單純依靠銀行(xing)(xing)貸款(kuan)或其他方式都(dou)不能完全(quan)解決問題，需要進行(xing)(xing)金融產(chan)(chan)(chan)品創(chuang)新組合(he)。同時，構建房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)證券公(gong)的(de)(de)法律體系，盡早出(chu)臺《產(chan)(chan)(chan)業基金法》，完善現有(you)(you)的(de)(de)《公(gong)司法》和(he)《證券法》，搭建房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企業融資領域(yu)制度平(ping)臺，才(cai)能有(you)(you)效(xiao)支撐房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)業健康有(you)(you)序的(de)(de)發展。
　　(四(si))房地產企業融(rong)資新動態
　　1.與海外基金的合作(zuo)：
　　海(hai)外的房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)基(ji)(ji)金(jin)(jin)一(yi)改(gai)對中(zhong)國(guo)(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)市場(chang)的觀望(wang)態度，投(tou)(tou)資(zi)(zi)的欲望(wang)轉強。目前雷(lei)曼(man)兄弟(di)、德(de)國(guo)(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)銀行、英國(guo)(guo)(guo)Grosvenor、美國(guo)(guo)(guo)凱雷(lei)、荷蘭Rodamco等海(hai)外基(ji)(ji)金(jin)(jin)正在(zai)變(bian)得非(fei)常(chang)積極。上海(hai)復地(di)已與摩(mo)(mo)根士丹利(li)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)基(ji)(ji)金(jin)(jin)達(da)成合作協議，雙方將合作投(tou)(tou)資(zi)(zi)約5000萬美元建設“復地(di)雅(ya)園”項目。順馳(chi)中(zhong)國(guo)(guo)(guo)控股公(gong)司和摩(mo)(mo)根士丹利(li)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)基(ji)(ji)金(jin)(jin)宣布合資(zi)(zi)設立項目公(gong)司，投(tou)(tou)資(zi)(zi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)。由荷蘭國(guo)(guo)(guo)際集團(tuan)(tuan)和北京首(shou)創集團(tuan)(tuan)在(zai)海(hai)外共同募集成立的“中(zhong)國(guo)(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)開發基(ji)(ji)金(jin)(jin)”在(zai)京投(tou)(tou)資(zi)(zi)的“麗都水(shui)岸”項目正式(shi)進(jin)入(ru)市場(chang)。金(jin)(jin)地(di)集團(tuan)(tuan)與摩(mo)(mo)根士丹利(li)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)基(ji)(ji)金(jin)(jin)Ⅳ(下(xia)稱MSREF)、上海(hai)盛融投(tou)(tou)資(zi)(zi)有限公(gong)司共同出資(zi)(zi)設立項目公(gong)司，摩(mo)(mo)根士丹利(li)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)基(ji)(ji)金(jin)(jin)出資(zi)(zi)55％。
　　2.籌備赴港上市：
　　赴港上市(shi)將使地產公司增加國際化的色彩，通過與國際資本市(shi)場的接軌來提升自身(shen)的運營能力，故繼首創置業之后，上海復(fu)地也在香(xiang)港聯交所正式掛牌(pai)，順馳與香(xiang)港匯豐(feng)銀行簽訂上市(shi)保(bao)薦(jian)人協議，也啟(qi)動香(xiang)港上市(shi)之旅。
　　廣州富力(li)地(di)(di)產(chan)、中山雅居(ju)樂集團06年均在港(gang)上(shang)(shang)市(shi)。北京SOHO中國(guo)、上(shang)(shang)海仲盛地(di)(di)產(chan)等內(nei)地(di)(di)知名地(di)(di)產(chan)商，均有意(yi)在條件成熟時到(dao)香港(gang)發行H股。2005年內(nei)地(di)(di)首(shou)支地(di)(di)產(chan)信託基(ji)金越秀(xiu)城(cheng)建在香港(gang)上(shang)(shang)市(shi)了，它的上(shang)(shang)市(shi)為地(di)(di)產(chan)融資(zi)提(ti)供了 一個新(xin)的渠道。
　　3.土(tu)地資金強(qiang)強(qiang)聯合(he):
　　從華潤成功入(ru)主萬(wan)科之后，房地產(chan)(chan)行業大開強強聯合之風。SOHO中國和華遠集團(tuan)簽(qian)訂關于尚都(dou)項目合作的系列協(xie)議。雙方采用股(gu)(gu)權合作的形(xing)式(shi)，SOHO中國負(fu)(fu)責二、三期開發，華遠持負(fu)(fu)責一期銷(xiao)售。天津泰達集團(tuan)全額認購萬(wan)通地產(chan)(chan)增發的3.08億股(gu)(gu)，擁(yong)有了(le)萬(wan)通地產(chan)(chan)27.8%的股(gu)(gu)權，成為萬(wan)通地產(chan)(chan)的戰略投(tou)資人。
　　國內十余家知名房(fang)企聯(lian)手打造(zao)的(de)(de)行(xing)業連鎖的(de)(de)組(zu)織——中城(cheng)(cheng)聯(lian)盟的(de)(de)第一個實(shi)質性地產項目也正式進入(ru)實(shi)施(shi)階段，鄭州聯(lian)盟新城(cheng)(cheng)在(zai)鄭州破土動工。
　　8.31之(zhi)后(hou)， “收購兼并”也是一波剛息一波又起，合作開(kai)發似乎成了房地產(chan)(chan)行業有(you)別(bie)(bie)于其它(ta)行業的特色之(zhi)一。10月11日，萬科企業股(gu)份有(you)限公司與招商局(ju)地產(chan)(chan)在深圳(zhen)蛇口簽訂協議，雙方各自投資675萬元分別(bie)(bie)取得45%的股(gu)權，聯合開(kai)發位于天津西城區的占地342.81畝的住(zhu)宅(zhai)項目。
　　(五)房地(di)產(chan)融(rong)資渠(qu)道(dao)再(zai)添新(xin)品
　　1.典當融資:
　　典(dian)當以其快速、短(duan)期、便(bian)(bian)捷(jie)的(de)(de)(de)特(te)性，成為(wei)中小開(kai)(kai)發商(shang)的(de)(de)(de)融資(zi)渠道之一，利用手上包(bao)括不(bu)動(dong)產在內的(de)(de)(de)不(bu)易變現(xian)(xian)資(zi)產來(lai)換取企(qi)(qi)業所急需的(de)(de)(de)后續發展資(zi)金，典(dian)當行(xing)業作為(wei)銀(yin)行(xing)信貸融資(zi)的(de)(de)(de)拾遺補(bu)闕，已開(kai)(kai)始顯現(xian)(xian)出其靈活便(bian)(bian)捷(jie)的(de)(de)(de)特(te)性，為(wei)房地產個(ge)人投資(zi)和中小企(qi)(qi)業融資(zi)提供(gong)了全新途徑。
　　一(yi)些手(shou)中已經(jing)有新項目開(kai)工(gong)的發展商，由于前期資金尚未(wei)(wei)回籠(long)，銀行(xing)貸款又(you)遲遲未(wei)(wei)到(dao)位，因此(ci)短(duan)期資金壓(ya)力對地產來講也(ye)很(hen)難(nan)度過。所以為此(ci)目的而走(zou)進(jin)典(dian)(dian)當行(xing)的地產企業也(ye)在增多。以上(shang)海為例，在華聯(lian)、恒(heng)隆等典(dian)(dian)當行(xing)里，各企業都在融(rong)資。恒(heng)隆典(dian)(dian)當行(xing)日前就(jiu)剛(gang)剛(gang)接受(shou)一(yi)筆房(fang)產整體(ti)項目的典(dian)(dian)當抵(di)押融(rong)資，融(rong)資協議總額度達(da)到(dao)２０００萬元。“土地典(dian)(dian)當”的方(fang)式也(ye)受(shou)到(dao)許多城市開(kai)發商的追捧。
　　2.外資銀行(xing)貸款:
　　外(wai)資(zi)銀行(xing)放開(kai)人民(min)幣(bi)業務(wu)為國(guo)內房地產開(kai)發企業融(rong)資(zi)新添(tian)又一渠道，但外(wai)資(zi)銀行(xing)普遍認(ren)為中(zhong)(zhong)國(guo)的(de)房地產開(kai)發很(hen)不(bu)規范(fan)，存(cun)在風(feng)險較大，不(bu)會輕易開(kai)辦房地產開(kai)發貸款業務(wu)，因此經營(ying)人民(min)幣(bi)業務(wu)對于(yu)緩(huan)解目前國(guo)內開(kai)發商融(rong)資(zi)困難的(de)作用(yong)不(bu)大，同時外(wai)資(zi)銀行(xing)對其貸款的(de)審(shen)批(pi)和評估遠比(bi)中(zhong)(zhong)資(zi)銀行(xing)嚴格。
二、股權融資渠道選(xuan)擇與分析(xi)
　　（一） NASDAQ上市融(rong)資
　　優點：如果上市(shi)融資(zi)成功則迅速與(yu)國際資(zi)本市(shi)場接軌，并解決企業發展的資(zi)本瓶頸；
　　難點：1）從已在NASDAQ上(shang)市(shi)(shi)和(he)(he)準備(bei)上(shang)市(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)中國企業來看，均為(wei)處于行(xing)(xing)業上(shang)升階段(duan)的(de)(de)(de)(de)高科(ke)技(ji)類公(gong)司(si)，目前尚無中國的(de)(de)(de)(de)房地產公(gong)司(si)在NASDAQ首(shou)次(ci)公(gong)募發(fa)行(xing)(xing)上(shang)市(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)案例，海外(wai)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者對該(gai)類公(gong)司(si)的(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)興趣與估值(zhi)預期難以判斷，至少尚未形(xing)成市(shi)(shi)場熱點。因此，若(ruo)想通過IPO在NASDAQ上(shang)市(shi)(shi)，應先與有關的(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)銀行(xing)(xing)和(he)(he)海外(wai)基金(jin)進行(xing)(xing)實際(ji)溝通，摸清自己的(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)場定(ding)位；2）若(ruo)通過反向收購借殼(ke)在NASDAQ上(shang)市(shi)(shi)，可(ke)暫時避(bi)開行(xing)(xing)業問題和(he)(he)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者預期，但買殼(ke)上(shang)市(shi)(shi)法(fa)律風險較高，需(xu)支付一定(ding)成本，而后期進行(xing)(xing)增發(fa)融資(zi)(zi)(zi)(zi)難度(du)并未減輕，仍會面臨上(shang)述提到的(de)(de)(de)(de)各(ge)種問題。
　　分析判(pan)斷(duan)：NASDAQ上市融(rong)資成(cheng)功收益(yi)最大，操作(zuo)難度最高(gao)。
　　（二(er)）   香港上市
　　優點：1）如(ru)果(guo)IPO融資成功仍可進入國(guo)際資本市場，解(jie)決企業(ye)發展的資本瓶頸，轉(zhuan)變身份；2）地產類的行業(ye)概(gai)念不會(hui)成為上市障礙；
　　缺點與難點：1）香(xiang)港市場(chang)對國(guo)(guo)內地產類公司估值水(shui)平(ping)較低，融(rong)資額度被降低，成本(ben)提高；2）上市審查嚴格、監(jian)管力度均比國(guo)(guo)內市場(chang)高。
分(fen)析(xi)判斷：從收(shou)益(yi)角(jiao)度而言較為(wei)中(zhong)庸(yong)，但從操作角(jiao)度以及短期內給公司提供有效的資金支持看不失為(wei)一個選擇。
　　（三）   國內(nei)A股上市
　　優點：1）市(shi)盈(ying)率估(gu)值水(shui)平(ping)仍較海外市(shi)場高，融資(zi)成本(ben)低； 2）股權分置(zhi)辦法已(yi)啟動，發起人股的流通性問題基本(ben)解決(jue)；3）從案例看，2004年6月，保(bao)利房地(di)(di)產股份有限(xian)公司的首發申請(qing)獲批。其后(hou)，金地(di)(di)集團（600383）的增(zeng)發獲通過；萬科A（000002）和金融街（000402）的再融資(zi)申請(qing)皆獲批準(zhun)，A股市(shi)場對方地(di)(di)產企業融資(zi)需求持歡迎態度；
　　缺(que)點：1）A股(gu)市場(chang)股(gu)票未來(lai)形勢難以(yi)判斷； 2）審批嚴。
　　分析(xi)判斷：上市收益較高，但短期內IPO不具(ju)有可操(cao)作性。
　　（四）私募(mu)基金
　　國際(ji)資(zi)本市(shi)場有大量資(zi)金，它們十(shi)分看(kan)好中(zhong)(zhong)國的高增(zeng)長性和增(zeng)長空間，非(fei)常樂意到中(zhong)(zhong)國來進行(xing)私募投資(zi)。 戰(zhan)(zhan)略私募是(shi)指通過非(fei)公共市(shi)場的手段(duan)定向引入具有戰(zhan)(zhan)略價(jia)值的股權投資(zi)者(zhe)，即戰(zhan)(zhan)略投資(zi)者(zhe)。其優勢(shi)主要體(ti)現在以下幾(ji)個方面：
　　首(shou)先，可以幫助(zhu)企業(ye)改善股東結構，同時建立起有利于(yu)上市(shi)的治理結構、監(jian)管體系、法律框架和財務(wu)制度。
　　其次(ci)，可以幫助(zhu)企(qi)業比較(jiao)好地解決(jue)員(yuan)工(gong)(gong)激勵問題，建立起有利于上市的員(yuan)工(gong)(gong)激勵制度。