5月12日上(shang)午(wu)，央(yang)行(xing)(xing)召集15家(jia)商業(ye)銀行(xing)(xing)有(you)關業(ye)務(wu)(wu)負責人召開住(zhu)(zhu)房(fang)金融服務(wu)(wu)專題座談(tan)會(hui)，研究落實差別化住(zhu)(zhu)房(fang)信貸(dai)政(zheng)策、改進住(zhu)(zhu)房(fang)金融服務(wu)(wu)有(you)關工作，央(yang)行(xing)(xing)副行(xing)(xing)長劉士余主持召開了這(zhe)次會(hui)議。
央(yang)行發聲力挺首套房(fang)貸
央行(xing)在這次會議上對進(jin)一步改善住房(fang)金(jin)融服(fu)(fu)務(wu)(wu)工作提出多項要(yao)求(qiu)，其中重點(dian)包括合(he)(he)理配(pei)置信(xin)貸(dai)資源，優先滿(man)足居(ju)民家庭(ting)首次購(gou)買自住普通商(shang)品住房(fang)的貸(dai)款(kuan)(kuan)需求(qiu)；科(ke)學合(he)(he)理定(ding)價，綜(zong)合(he)(he)考慮財務(wu)(wu)可持續、風險管理等(deng)因素，合(he)(he)理確定(ding)首套房(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)利率水平；提高服(fu)(fu)務(wu)(wu)效率，及時(shi)審批(pi)和發(fa)放符合(he)(he)條件的個人住房(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)等(deng)。
這一會(hui)議(yi)引(yin)發了市場的廣泛關注，一個(ge)重要原因是，目前銀行個(ge)人住房(fang)按(an)揭貸款收緊態勢明顯，且無改善跡象，與(yu)此同時(shi)，盛(sheng)傳多(duo)地房(fang)價面臨下(xia)行壓力。
廣州中原地產項目(mu)部總經理黃韜說，目(mu)前一線城市房(fang)貸申請(qing)及發放(fang)周期普遍長(chang)達3-6個月，首套房(fang)貸利率基(ji)(ji)(ji)本在(zai)基(ji)(ji)(ji)準之(zhi)上(shang)(shang)，二套則(ze)多(duo)要在(zai)基(ji)(ji)(ji)準基(ji)(ji)(ji)礎之(zhi)上(shang)(shang)上(shang)(shang)浮(fu)30%。
實際上(shang)，隨著利率市(shi)場化的逐步推進，這一現象早已(yi)開始逐步顯現，面臨(lin)的新情(qing)況也并(bing)不(bu)限于上述總結，且早已(yi)引起關(guan)注。
早在(zai)年(nian)初，央行(xing)在(zai)下發的(de)2014年(nian)信(xin)貸(dai)政策工作意(yi)見之中即提出，要積極(ji)滿足居民家(jia)庭首(shou)套(tao)房自住(zhu)購房的(de)貸(dai)款(kuan)需(xu)求，并首(shou)度提出對于轄區內(nei)金融機(ji)構出現(xian)的(de)首(shou)套(tao)房貸(dai)款(kuan)停貸(dai)、壓(ya)單(dan)等現(xian)象，要深入調研(yan)，認真分析原(yuan)因(yin)，及時報告相關情況。
房貸(dai)收緊趨勢很(hen)難改變
“雖然央行(xing)態度明確，但商業銀行(xing)個人住房按揭貸款面(mian)臨(lin)的問(wen)題并(bing)不會(hui)因此就有很大改變。”黃韜說。
未有改變(bian)的(de)重要(yao)原因(yin)不得(de)不提利率市場化的(de)推進(jin)以及互聯網(wang)金融帶(dai)給銀行的(de)壓力(li)。
國(guo)泰君安銀行(xing)(xing)業(ye)分析師(shi)邱冠華認(ren)為，此次會議(yi)的(de)背景(jing)就是利率市場(chang)化背景(jing)下，銀行(xing)(xing)資金成(cheng)本上(shang)升，個(ge)人住房按揭貸(dai)款(kuan)“不(bu)怎么(me)賺錢”，很多(duo)銀行(xing)(xing)雖然(ran)名義上(shang)支(zhi)持按揭，實(shi)際上(shang)已大(da)幅收縮甚至暫停，并導致近期(qi)社會怨言(yan)較多(duo)。
黃韜(tao)說，銀(yin)行人(ren)士對個人(ren)住房(fang)按(an)揭貸(dai)(dai)款(kuan)額(e)度(du)緊(jin)張(zhang)及利率上(shang)調的解釋(shi)則為(wei)銀(yin)根緊(jin)張(zhang)。但(dan)他也提到，目前房(fang)貸(dai)(dai)需(xu)求(qiu)在增(zeng)加，銀(yin)行個人(ren)住房(fang)按(an)揭貸(dai)(dai)款(kuan)規模(mo)相對卻(que)無增(zeng)長(chang)，部分(fen)銀(yin)行規模(mo)甚至在減少，且銀(yin)行現在更傾(qing)向于將(jiang)貸(dai)(dai)款(kuan)投放到中(zhong)小企業等實(shi)體經濟。
銀行對(dui)中(zhong)小企(qi)業(ye)貸款相對(dui)擁有較強的議價(jia)能(neng)力，而(er)通常，個人住房按揭貸款定價(jia)卻不能(neng)太高。
早前，較為明確收(shou)縮(suo)房貸(dai)的(de)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)要數平安(an)(an)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)。去年(nian)年(nian)初，平安(an)(an)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)就明確說，對(dui)于傳統房貸(dai)這(zhe)類(lei)市場(chang)調控(kong)需求(qiu)較高的(de)業務，該行(xing)近(jin)年(nian)有(you)意識地進行(xing)了壓縮(suo)。另一股份(fen)制銀(yin)(yin)(yin)行(xing)也因不滿(man)于個人(ren)房貸(dai)收(shou)益，在實際上收(shou)縮(suo)個人(ren)房貸(dai)業務。
互(hu)聯網(wang)金(jin)融發(fa)展間接(jie)帶來的對個人房(fang)貸(dai)的壓制(zhi)效應也不容忽視(shi)。華夏銀(yin)行(xing)(xing)副行(xing)(xing)長黃(huang)金(jin)老近日(ri)撰文稱，2014年(nian)，5年(nian)期以上(shang)房(fang)貸(dai)基準(zhun)利(li)率(lv)為(wei)6.55%，若按(an)基準(zhun)利(li)率(lv)0.9倍(bei)執行(xing)(xing)優惠利(li)率(lv)為(wei)5.9%，而互(hu)聯網(wang)企業推出(chu)的余額寶[微博(bo)]、財(cai)付通等理(li)(li)財(cai)產(chan)(chan)品收(shou)益率(lv)一(yi)度高(gao)(gao)達(da)(da)6.5%，目前仍(reng)在5%左(zuo)右(you)，受其倒逼，銀(yin)行(xing)(xing)理(li)(li)財(cai)產(chan)(chan)品收(shou)益持(chi)續(xu)推高(gao)(gao)，維(wei)持(chi)在5%-5.5%。與(yu)此同時，2013年(nian)12月，1年(nian)期同業存款利(li)率(lv)高(gao)(gao)達(da)(da)6.8%，銀(yin)行(xing)(xing)存放(fang)同業甚至投資他行(xing)(xing)理(li)(li)財(cai)產(chan)(chan)品，被認為(wei)都可(ke)能好于發(fa)放(fang)房(fang)貸(dai)。
“面對高利(li)率，銀(yin)行房貸市場(chang)限于(yu)停(ting)頓，導致(zhi)房地產交易量下(xia)滑，房價承壓。”黃金老(lao)說，市場(chang)正(zheng)在尋找(zhao)均衡，或(huo)者利(li)率下(xia)降，或(huo)者房價下(xia)降，最好兩個同時下(xia)降。
對于此次座談會之后，銀(yin)行個人(ren)住房按(an)揭貸款(kuan)投放會否按(an)央(yang)行要求行事的問題，有銀(yin)行人(ren)士依然稱“不一(yi)定”，中信證券也認為，各銀(yin)行不會因此調整房地產(chan)和按(an)揭貸款(kuan)政策，但執行層(ceng)面會加強總分(fen)溝(gou)通和資金支(zhi)持，確保額度內的按(an)揭貸款(kuan)正常發放