調查稱多地保障房空置率20%左右西安保障房公建商業寫字樓節能評估報告專業公司***經天咨詢

重構住房保障

 多年來主要針對戶籍居民的住房保障體系，面臨新型城鎮化的多重沖擊，決策層要抓住機遇重構保障房體系，既需要擔當，亦需要智慧

 在施行十余年之后，中國主要針對戶籍居民的住房保障體系，隨著新型城鎮化的演進而顯現多種不適應癥，其體系重構時不我待。

 上世紀末的住房制度改革，將大部分單位公租房屋變成了房改房，它們與商品房、經濟適用住房和政府提供的廉價租賃房一起，構成了城市居民的住房體系。在這個混雜體系里，政府賦予經濟適用住房“過渡者”角色，但由于有明確戶籍限制，無法覆蓋非本地居民，在經適房與廉租房之間的“斷層”居民，也未被保障房體系所覆蓋。

 “十一五”期間，中國保障房出現了低價房、限價房、經濟適用房、改造房等不同的種類，在數量上實現了“跨越”，上述“斷層”問題得以部分解決。“十二五”期間，各地規劃建設3600萬套保障房，試圖進一步解決“斷層”問題。

 地方政府為完成中央下達的建設任務，面臨較大資金壓力，“重量不重質”，于是采取 “偏遠建設”“混搭湊數”“以次充好”等做法。由于“保障房”體系不清，一些城市的低價房、限價房、經濟適用房實質成了炒房主力軍，地方保障房建設大多在“鉆漏洞”和“打補丁”中艱難前行。

 住房和城鄉建設部曾幾次派出巡查組，對全國主要省、自治區、直轄市的保障性安居工程進行巡查。這被看作是對全國保障房空置、錯配等問題的摸底，系統性改革因此醞釀。

 房地產專家建議：國家只建廉租房、公租房這類真正意義上的保障房，才能使保障房沒有投資甚至投機空間；制定保障房的監管和退出機制，嚴格住房保障對象的進入、退出條件以及相應的管理辦法，才能確保保障房分配的公平。8月7日公布的《北京市公共租賃住房后期管理暫行辦法》，首次明確將對公租房使用情況等定期檢查，承租家庭出現轉租等違規行為將被收回房屋，五年內不得再次申請保障性住房。

 隨著城鎮化加速，越來越多外來務工人員有了住進保障房的迫切需求，僅靠對保障房體系進行局部調整，無法根本解決問題。我們注意到，中央已將保障房問題列入重中之重，各地打著保障房旗號建設的經濟適用房、限價房、低價房，或面臨全面梳理甚至清盤。我們期待決策層抓住新型城鎮化的難得契機，敢于擔當，善用智慧，重構保障房機制。

——編者

 保障房建設和配置制度不健全，導致一些地方出現保障房空置、錯配與監管不規范等漏洞。近期保障房“審計風暴”再次暴露出這些問題，引起決策層高度關注

上篇：誰的保障房

□本刊記者 李其諺 王延春 王畢強 陳燕/文

一場全國范圍內“拉網式”的保障房審計風暴，再度將保障房推上輿論風口浪尖。

 8月9日，審計署公布了2012年城鎮保障性安居工程跟蹤審計結果。審計發現，10.84萬戶不符合保障條件的家庭，因提供不實資料、相關部門審核把關不嚴，違規享受保障性住房實物分配3.89萬套、領取租賃補貼1.53億元。

 同時，有34個項目代建企業等單位違規出售保障性住房1.83萬套，另有5333套住房被有關單位、個人違規用于拆遷周轉、轉借出租等。45個項目未辦理建設用地規劃許可等手續用地1433.16畝，12個項目將建設用地601.53畝用于商業開發等其他用途。審計向相關部門移送違紀違規和經濟犯罪案件線索26起，涉案金額2487.17萬元，涉案人員55人。

 此外，360個項目或單位挪用保障性安居工程專項資金57.99億元，用于歸還貸款、對外投資、征地拆遷以及單位資金周轉等非保障性安居工程項目支出。

 各省市有關保障房的審計報告亦陸續公布。山東、海南等省份承認，確有大量保障房遭遇空置難題。其中海[簡介 最新動態]南省近萬套空置，廣東1.15萬套空置，山東省1.29萬套空置，云南省則多達2.3萬套空置。

 問題或僅僅是冰山一角。據《財經》記者調查，保障房空置情況在湖北、重慶、河南等地亦不同程度存在，普遍空置率在20%左右，個別地方空置率一度超過50%。

 “審計署與地方各級審計機關將連續四年對城鎮保障性住房政策的貫徹落實情況進行跟蹤審計。”審計署署長劉家義在去年底召開的全國審計工作會議上前所未有地表態顯示，保障房已成為審計的“風暴眼”。

 在商品房房價高漲的情勢下，保障房成為民生項目的重中之重。國家審計署公布的數據顯示，2012年全國保障性住房開工768.83萬套、基本建成590.20萬套；2012年全國城鎮保障性安居工程財政性資金投入達4128.74億元，比2010年增長77%。但保障房“大躍進”之際，其窘境也漸次暴露：一方面是現行保障房建設和配置制度不健全，無法滿足民眾的“安居夢”；另一方面數量可觀的保障房卻閑置、錯配。

 國家統計局有關負責人告訴《財經》記者，統計局曾試圖統計全國保障房的空置率，但各地情況“很難調查”。即便查出來，大多數難以進行監管和清退。審計署署長劉家義6月向全國人大常委會報告時稱，審計署上一輪審計中查出的6萬多套被違規分配、周轉出租的保障房，截至報告時僅有1500多套進行了清退。

 值得關注的是，上一輪保障房重點覆蓋的城鎮居民，其收入和財產結構已經變化。一部分人脫貧致富，有些人購置了房產，但他們中相當一部分仍占據著保障房，甚至私下轉租。

空置懸疑

 保障房空置率在一些地區達到了50%以上；有位置偏遠、以次充好、配套設施不足，以及分配環節存在漏洞等因素

“城南家園”位于重慶市茶園新區通江大道左側，是重慶建設面積最大的公租房項目。

 據項目投資方重慶城投集團透露，該項目用地面積約850畝，94棟建筑， 33267套住宅，能容納7.5萬人居住。每到夜間，小區里不少房子漆黑一片。知情人士介紹，一年前搖中號的住戶至今沒有住進去。

 “應該去年7月就搬進去的。”已經搖到號兩年的一位租戶頗為懊惱。一年前在得知搖中后，她將孩子轉學到附近讀書，結果現在卻天天跑很遠接送孩子。

 “主要是驗收原因。”房屋管理人員解釋說。《財經》記者查詢重慶市消防監督結果顯示，2012年7月到2013年3月，城南家園的投資建設方對其中的六項工程提交了十次驗收申請，但是該小區三組團及五組團因幼兒園、學校工程等施工質量和消防安全驗收不合格，無法交房。

 《財經》記者調查發現，這個小區也存在因分配審查不嚴格而導致空置。一位不愿具名的知情人士透露，有些買了商品房的人也來申請公租房；有些父母有房，就以爺爺的名義來申請，有些搖號搖中了兩套。

 廉租房和公租房空置問題，并非重慶一地，有的地方情況更甚。深圳市已經被曝光的桃源村三期存在大量空置，另一保障房小區深圳坪洲新村一期的776套住宅，竣工超過四年仍一套未分，福保桂花苑也有146套保障房空置了兩年左右。

 深圳市住建局有關人士回應稱， 桃源村三期的130余套空置房和坪洲新村一期，主要都是用于解決2002年12月31日前符合條件的干部職工住房歷史遺留問題，以及符合條件的人才住房問題。但房屋立項時的保障房政策與現行政策已有不同，少數住房面積超標，因而沒有形成分配方案。

 近十年來，各中心城區土地稀缺，集中建設的保障房因此大多地處偏遠，交通不便，教育、醫療、商業等配套設施不全，導致這些項目在配租、配售時乏人關注。

 在青島城陽區，白沙灣片區1848套保障房源，僅收到申請143戶。“寧愿先不買房子，也不想申購這個項目。”一位放棄購買白沙灣限價房的青島市區居民稱，如果在白沙灣買房，他每天要早起至少兩個小時，換乘幾次公交車才能到市區上班。不少青島市民反映，城陽區沒有大醫院、重點學校和大型超市，生活的基本需求很難滿足。

 記者在青島、重慶等地調查發現，有的地方因招商[簡介 最新動態]引資或發展規劃生變，配套建設的人才公寓和集體宿舍空置。重慶兩江新區公共租賃房投資管理有限公司董事長況勛華對《財經》記者表示，當初兩江新區的公租房是由政府出資給入駐企業配套建設的，屬于新區的基礎設施。

 隨著去年重慶市新領導班子就位，重慶的發展重心正悄然生變。一位參與規劃討論的人士透露，重慶或將由向北發展全力打造兩江新區，逐漸轉向“加強川渝聯動，合理構建成渝城市群”，發展成渝經濟區。

 對于尚在建設的兩江新區而言，這不是好消息。如果企業入駐和開工情況遠低于規劃預期，兩江新區與之配套的部分保障房項目，出現空置成為必然。

 現有保障房分配制度中，準入門檻過于嚴格，造成了部分符合條件的被保障對象無力購買或者支付租金，這也會在一定階段引發保障房空置。

 《財經》記者向住建部等部委以及重慶、鄭州、青島等城市住房管理部門了解保障房空置率，幾乎沒有一個部門可以拿出具體數據。國家統計局有關負責人告訴《財經》記者，他們并不掌握保障房的空置數據，因環節復雜多變，也很難調查。

 中國指數研究院華中分院曾嘗試做大概率摸底，武漢市保障房的空置率遠遠高于當地商品房20%左右的空置率。

 “對保障房空置率進行統計，會遇到雙重難題。”北京大學國家發展研究院常務副院長胡大源告訴《財經》記者，一方面，違規享有保障房福利的人往往不愿意配合調查；另一方面，統計部門并無強制執法能力，確實也很難驗證調查對象所說的是否屬實。

 此次審計結果最受關注的就是空置率數據。據最新的四省審計結果披露，河南省審計廳審計報告顯示，六個河南省轄市2009年至2010年共建成廉租房1.6萬套，其中空置8215套，空置率過半；山東省審計廳對15市城鎮保障性安居工程進行審計時發現，有1.29萬套保障性住房處于閑置狀態，其中近四成空置六個月以上；海南省9個市縣中有9077套保障性住房處于閑置狀態；廣東省13個市本級、28個縣(市、區)11464套住房處于閑置；在云南，有2.3萬套保障房被閑置。

 從全國一些省份最新公布的2012年度審計結果來看，由于諸多因素，保障房空置問題十分普遍。新一輪大規模保障房建設啟動以來，原本“一房難求”的保障房則面臨著“房等人”的尷尬。

錯配窘境

 一邊是低收入群體 “望房興嘆”，一邊卻是保障房配置錯位，這意味著大量保障房沒有發揮真正的保障作用，造成了資金、土地等資源的浪費

 在遼寧省大連市，《財經》記者來到“唯一位于市內”的石門山經濟適用房小區——綠清南園小區。該小區開發商介紹稱：“本小區地理位置優越，地處沙河口區珍稀地段，距西安路商業圈僅有3公里，離火車站、飛機場僅十幾分鐘的車程……小區坐擁無限升值前景。”

 石門山經濟適用房依山而建，毗鄰石門山公園，環境優美。而大部分樓房在一層均建有車庫。車庫邊的道路上，停放著不少車輛，其中不乏別克、皇冠、豐田等中高檔轎車。

 “經濟適用房小區為什么還蓋車庫，低收入的老百姓買得起車嗎？”一位不愿透露姓名的大連市民告訴《財經》記者。

 8月9日，審計署公布的保障性安居工程跟蹤審計結果中，10.84萬戶不符合條件的住戶被清理。截至6月17日，有關單位已取消不符合條件保障對象資格5.27萬戶，追回違規領取補貼4431.15萬元，收回或清理被違規分配使用的保障性住房1.98萬套，追回被挪用的資金40.63億元。

 由于制度尚不完善，目前一些地方保障房申請中存在“渾水摸魚”的現象，一些不符合條件的住戶想方設法通過層層審核進入保障范圍。

 2013年，全國城鎮保障性安居工程建設任務是基本建成470萬套、新開工630萬套。保障房越建越多，對保障房的分配管理提出了更高要求。保障房建設和配置制度不健全，引發大量保障房閑置與住房困難人群并存，這樣的窘境已引起決策層的關注。對此，業內專家提出，應加快保障房立法進程，實現住房保障各項管理工作規范化。

 住房和城鄉建設部(下稱住建部)曾幾次針對全國保障房建設、配置、分配等內容進行巡查摸底，江蘇等地則展開了“拉網式”自查。迄今尚無詳實數據公布。據悉，江蘇等地的房改部門已啟動對類似“擁有一套經適房，還占著一套廉租房”這樣的不符合條件的住戶進行清理。

 上一輪保障房重點覆蓋的城鎮居民，已經有很多出現了重要變化。一部分人脫貧致富，有些人另外購置了房產。保障房“空置”和“轉租”成為越來越迫切的監管難題，另一些希望提供給“夾心層”的保障房項目，難以按照最初的愿望配給。

 “本來不應該有資格的人住進了保障房；還有一些當時困難城鎮居民，現在已經脫貧，所以現在保障房小區里的豪華車屢見不鮮。作為主管部門，只能抓特別典型的、有人舉報的。”一位北方中型城市的副市長告訴《財經》記者，應該研究完善保障房的日常監督和退出機制。

 如何將公租房的租金水平和配套設施維持在一個合適水平，目前也頗有爭議。租金高了，承租者無法承受，租金低了，建設者沒有動力；配套多了，滋生尋租空間，配套少了，租戶不干。“公租房的配套如何與普宅區隔，公租房比普宅舒適，那將會有大量的不符合公租房標準的能人采取各種手段去取得公租房的居住權。”一位學者擔憂。

 近日，2013年北京市最大規模的公租房配租意向登記截止。燕保·彩虹家園、未山苑、通州梨園、通州光機電、燕保·京原家園五個公租房項目、共1337套公租房配租。其中位于通州區的光機電公租房項目，是北京市政府投資建設的第一個公租房項目，可配租房源481套，從34平方米的大開間到69平方米的兩居室，有12種戶型。

 根據北京市住房和城鄉建設委員會等七部門聯合制定的《北京市公共租賃住房建設技術導則(試行)》規定，“在裝修上將一次到位且室內裝修保修期不少于五年。”

 記者現場看到，上述公租房項目已有基本裝修，居室的墻體、地面、門窗、水電氣等已裝成，并配備了櫥柜、燃氣灶具、抽油煙機、熱水器等廚衛設施。

 北京市保障房建設投資中心還開展了“菜單式”家具電器配租服務，包括沙發床、餐桌、椅子、電視、冰箱、洗衣機、空調等，租戶可以根據自身需求租用，租金與房租合并計算。

 通州光機電公租房的租金單價是每平方米每月30元，最大面積67平方米的兩居室，一個月租金2010元，相當于周邊小區租金的九折。

 按北京市規定，公租房申請人要具有本市城鎮戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米以下，且三口及以下家庭年收入10萬元以下、四口及以上家庭年收入13萬元以下的申請條件，至少需要一年以上的申請、審核、等待的時間。申請門檻比較高。

 北京市多家房產中介均表示，北京市商品住宅的房租是包含基本家電和家具的，如果是空房出租，租金要低一成至兩成。公租房位置也較偏遠，租戶選擇性較少，九折租金優惠吸引力并不明顯。

 中國現有公租房制度，主要借鑒了香港地區“公屋”的經驗。由香港特區政府提供的“公屋”租金，通常僅為同地區市場價的25%，迄今解決了近三分之一香港市民的住房問題。

 關于公租房的租金標準設定，主管部門早就考慮調整。住建部等部門在2010年6月聯合發布《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，要求各地公租房價格要“考慮住房市場租金水平和供應對象的支付能力等因素合理確定”。但地方財政收支壓力、融資困難以及公租房建設加碼等挑戰，使得一些地方政府選擇了逐步上調公租房租金標準。

 一位朝陽區公租房租戶告訴《財經》記者，他們是三口之家，妻子產后長期失業，小孩剛上小學，全家僅靠他每月3000多元收入維持，生活窘迫。所幸有了公租房，他家那套公租房月租金2000多元，其中政府給1000多元補貼，自己只需支付不到1000元，比幾年前他在市場上租房時便宜過半，生活質量因此有了很大改善。

 能享受到上述高比例租金補貼的人群，實際上更接近于廉租房的保障對象，并不是公租房定位的“夾心層”人群。

 公租房租戶更傾向于購買具有產權的經濟適用房。仍以北京這個享受租金補貼的家庭為例，他們申請經濟適用房等了好幾年，孩子太小，只好選擇公租房。該租戶告訴《財經》記者，他們還是希望能購買經濟適用房。

 北京市還規定，因為沒有足夠的房源，排隊購買經適房和兩限房的家庭，可以將公租房作為過渡，并不影響以后繼續申請購買經適房和兩限房。

 對于幾百萬沒有北京市戶口、也不在城市周邊產業園區生產線工作的外來務工人員來說，他們基本享受不到公租房的福利。即便他們中的一部分能通過北京市公租房的申請和備案程序，但極少有針對他們的公租房房源。以本次北京推出的五個公租房項目為例，面向外省市來京備案家庭配租的只有62套。

 “公司給員工分配了宿舍，但還是不方便。員工結婚后，只能各自住宿舍，成牛郎織女了。”北京一家紅酒經銷企業負責人告訴《財經》記者，我特別希望他們也能住上公租房。

 以往城市保障房更側重于城鎮住房困難居民、新增城鎮就業職工兩類人，但隨著城鎮化的推進，越來越多具有穩定工作的外來務工人員對保障性住房具有了迫切的需求。

 國務院提出，2013年底前地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。這成為各地保障房“擴圍”的主要范疇，是調整保障房配置結構的一個重要舉措。

 “國家明確規定住房保障的范圍包括城鎮原有住房困難居民、新增城鎮就業職工和外來務工人員。”住建部政策研究中心主任秦虹告訴《財經》記者，“就是要打破戶口限制”。

配建悖論

 保障房本應受到低收入階層的熱烈追捧，一些保障房建設在偏遠荒郊，服務設施缺乏，住戶生活不便。加上房屋質量差，部分保障房建成后出現“房等人”的現象

在遼寧省大連市，經濟適用房和公租房小區大多位于偏遠郊區。

 《財經》記者在市區連續詢問20多輛出租車，都遭遇了拒載。“太遠了。”一位拒絕前去的出租車司機說。當被問及還有什么交通工具能到那些小區？這位司機哼了一聲：“那兒的交通情況就是——基本沒交通。”

 8月中旬，大連市福佳新城經濟適用房小區選房結束，3840元/平方米的價格相對于大連市過萬的商品房價而言已經非常便宜。然而此次選房的棄選率高達24%，有200余戶已經搖上號的家庭放棄選購。事后在媒體的追問下，不少棄選的居民坦言小區離工作地點太遠，配套較少。

 許多城市的保障房建設和配置情況與大連類似。在商品房供需矛盾長期難以紓解的背景下，保障房不僅因數量不足而備受詬病，位置偏僻、質量差也成痼疾。近日，深圳最大公租房項目分配進入了最后階段，首批推出的8250套公租房房源，入圍申請家庭1萬余戶，但有45%的申請家庭棄租。

 多地公布的審計報告顯示，棄租與生僻地建房“湊數量”，配套基礎設施或公共服務設施不完善以及房屋質量差有關。

 青島白沙灣位于青島膠州灣畔、白沙河北岸，可提供公共租賃住房和限價商品住房逾萬套，堪稱全國規模最大的保障房。

 在運行白沙灣保障性住房集中建設項目時，青島市首次嘗試在出讓土地中大規模配建公共租賃住房，期待建立收地、供地和政府、企業及各方利益協調的籌建模式。

 由于位置偏遠，交通不便，市區也沒有直達的公交線路，很多人擔心入住后出行困難。盡管交通部門承諾將建公交車站，但申請市民還是猶豫不決。

 一位長期關注城市系統化工程的專家告訴《財經》記者，保障房的住戶往往是提供城市最基本服務的職業群體，他們應該住在城市核心區，相對均勻分布，這有利于這個群體的就業和出行。

 地方政府強制開發商在市內商品房項目中配建保障房的思路，卻遇到了現實的“抵抗”。“比如我一個樓盤我賣2萬元一平米，我怎么在里面建保障房？住2萬元的人怎么和住3000元的人在一起生活呢？”河南建業[簡介 最新動態]董事長胡葆森直言，現在大部分開發商都不愿配建。隨著土地和住宅價格持續上漲，配建遭遇尷尬。

 近兩年中國驟增的保障房建設任務，加重了地方政府的資金壓力，地方政府改變了保障房建設模式，即從以配建為主轉變為集中建設為主，從集中建設到向社會收購房源。

 2011年，青島市政府先后開工建設了全國最大的保障房和公租房集中建設項目——白沙灣1萬套的保障房項目和辛安3500套的公租房項目。

 中央對地方政府保障房工作的督查和考核，能夠具體量化的是開工數、建成數，以及土地和資金的到位情況，至于規劃、質量、配套、分配等重要問題，則難以制定全國統一考核標準，事實上在考核中被弱化了。

 青島市多位主管部門官員對《財經》記者表示，白沙灣項目和辛安項目的銷售和出租前景讓人有所擔憂。青島市住房保障中心主任王育生表示，保障房配建制度更重要的意義在于其社會效益，滿足了被保障家庭就近居住、就業、就醫、就學、出行的需要；使不同收入階層可以平等共處，避免了形成貧民窟引發社會問題等。

 青島市有關官員認為，保障房集中建設更適合工業企業集中的開發區和工業園區，用以解決本區的外來務工人員、新就業人員、本地農民工，以及引進人才的住房保障需求。

 華遠地產董事長任志強也談到，保障房選址應該考慮到底層居民的生存就業問題：“在胡同里，他可以買一個小門面，賣茶葉蛋。但在保障房里，他不能賣茶葉蛋了，也不能擦皮鞋了，這里有一個生活圈的問題。”

 前不久，海口面向社會租賃或收購房源，以增加保障房房源儲備，降低海口市房屋空置率。按照部署，海口今年需新增廉租房、公租房共1650套，截至6月僅開工建設288套，仍有1362套的缺口。實際上，“以租代建”的方式不是海口首創。租賃和收購社會房源已在一些地方開始試探。

投資博弈

 “保障房”監管不嚴，一些城市的低價房、限價房、經濟適用房實質成了炒房主力軍，保障房出租之風在一些地區盛行

 5月25日上午，初夏陽光灼熱了內蒙古赤峰市最西北的陽光保障房小區。新媽媽宋敏抱著1歲的孩子在小區的門口向來往的鄰居打聽：“35路總站是不是要遷過來了？”

 陽光小區正門，孤零零掛著一塊35路公交車起點站的牌子。這條每半個小時來一趟車、要坐30余站才能到達市中心的線路，幾乎是這個小區居民乘坐公共交通的唯一選擇。

 鄰居的答案讓宋敏非常驚喜。“從今天開始全線通車。”陽光小區居委會主任邵杰告訴《財經》記者，在此之前，35路是區間車，小區的3000多居民每天只能等到八九趟車，“擠不上去的人只能走很遠去坐另外的線路”。

 陽光小區是赤峰市新城區最早的保障性安居工程。2006年，赤峰市啟動了以廉租住房、經濟適用住房為主的保障住房體系建設。2008年，陽光小區經濟適用房開始搖號入住。近兩年隨著赤峰新城區的擴張和周圍配套設施的齊全，陽光小區的人氣越來越旺。

 隨著配套設施的完善，經濟適用房面臨的問題由“入住率低”逐漸變成了“出租率高”。囿于產權問題無法真正核查，也讓主管部門感到頭痛。

 一位經濟適用房主管部門的官員算了筆賬：經濟適用房周圍陸續出現了商業網點和重點中學。附近從業者和陪讀家長住宿需求高漲，陽光小區一個小兩居的房子，每年租金可以達到8000元。不少人把房子租出去，再拿這份租金在市中心租房。

 “我們確實接到過舉報，也進行了清理，限期讓租戶搬出去。”赤峰市住房保障管理中心負責人趙麗告訴《財經》記者，“但是進一步監管的難度很大，我們畢竟不是執法部門，房子產權是房主的，也不能強行進房子驅趕。”

一位相關負責人坦言遇到了很大的監管困難，實際上，全國的經濟適用房大多如此。

 陽光小區居委會主任邵杰說，“經濟適用房個人也掏一部分錢，這個小區已經有人辦下來房產證了，他們是有部分產權的。”現在已經停止出售這個小區的經濟適用房，還未售出的都改為公租房和廉租房。廉租房比經濟適用房更能滿足有剛性要求的住房群體。

 陽光小區是赤峰市經濟適用房項目的一個縮影。每建設一個這樣的項目，住戶與主管部門就開始了博弈：從搖號到入住，從空置到大量出租，從取締出租、驅趕租戶到“游擊戰”“麻雀戰”。赤峰市主管部門頭痛不已，經過反復考量，赤峰從2012年起停止新建經濟適用房項目，將更多的精力投入到不涉及產權的廉租房和公租房建設。

 “保障房不能有產權。因為保障房與增值無關，與投資無關，與投機更無關。一旦有了產權，現有的監管避免不了人們的投資和投機。”赤峰市一位官員告訴《財經》記者。

 無獨有偶。廣州市2011年8.5萬套保障房建設任務分解到具體地塊，其中，廣州地鐵公司等八家單位利用自用土地建設13395套保障房，占廣州當年保障房建設任務的15.7%，同時衍生出花樣眾多的名目：“集資建房”“自建房”“團購房”等。

 單位福利房和回遷房，按規定不應納入住房保障范圍。2007年保障房改革之前，為了拉動房地產，解決黨政軍和事業單位、國有企業的福利，將這部分福利房算作經適房。

 “十二五”規劃中3600萬套保障房的規模龐大。2011年保障房基本建成1000萬套；2012年700萬套以上。2013年的建設任務是基本建成470萬套、新開工630萬套。本屆政府任期內改造各類棚戶區 (危舊房)1000萬套以上。一些地方面對中央下達的建設任務及資金壓力，采取了“混搭湊數”。

 中國社科院財貿所等機構的研究報告指出，對于個別地方尚未分配的以保障房名義存在的福利房，應區別對待，如建設標準，且申請、分配的標準與程序，均符合當地統一標準，則可將這些房屋納入當地的保障房系統進行分配和管理。對于超標房屋，應盡快以當地的商品房市場價格公開出售。

 一位基層官員告訴《財經》記者，現行保障房制度存在結構性問題，最初設計了過多種類的保障房，很多是有產權的。然而保障房“一旦有了產權，就必然帶來投資需求”。

 一些地方的保障房還以限價房、“以售代租”房、經濟適用房等名目，規定五年后可以出售，這些房子部分成了炒房的主力軍。

 青島市明確公務員住房體系單獨運行，并不計入保障房；大連市和赤峰市也明確今后不再建設經濟適用房，而將力量集中在公租房建設。秦虹告訴《財經》記者：目前保障房分產權型保障和租賃型保障。廉租房和公租房都屬于租賃型保障，如果是公租房，就不該出售。“如果出售了，就不是公租房了。”

 有房地產研究專家建議：國家應集中建廉租房、公租房。徹底取消各種形式的福利房，對符合申請保障房條件的困難人員，由保障房體系解決住房問題。對不符合保障標準的，則應由市場解決。

 近年來各地出于招商引資、引進人才建設的人才公寓，以及國有企業、政府機關和事業單位的福利性住房，因其在實際操作中與住房保障“保基本”的原則相去甚遠，許多人建議，應將其從保障房體系中剝離出去。

 “如果繼續將上述各自運轉的保障房體系混為一談，各地為了應付總體任務數，在實際操作過程中可能會與中央保障民生的初衷相背離。”一位研究保障房規劃的專家告訴《財經》記者。

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