根據《物權法》第9條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”除了法律的例外規定，我國不動產物權的效力以登記為生效要件，因此登記殊為重要。

 對于不動產物權的登記，2007年10月1日起施行的《物權法》早已規定“國家對不動產實行統一登記制度”，但《不動產統一登記暫行條例》直到 2015年3月1日才將遲遲施行;其中的城市房地產抵押登記，各地登記機構各行其是，相關規定和辦法不徑統一，還有經辦人員五花八門的不成文規定和要求須 遵守。一方面根據《物權法》，“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任”，登記機構多謹小慎微，強制要求抵押當事人簽訂各式擔責聲明， 一方面登記機構各種事實上的濫權作為和不作為，使城市房地產抵押登記在實務操作中，實為難事，并對抵押權的順利實現留下許多后患。

     造成上述抵押登記亂象，還有一個重要原因是，《物權法》本身條文規定的不明確不完善，同時該法頒布后，最高院沒有對其與《民法通則》、《擔保 法》、《合同法》等的適用關系問題做出任何規定。事實上，這種規定是完全必要的，如《擔保法》和《物權法》這兩部法律都對擔保物權作了詳細規定，且二法之 間有不少規定并不一致。對于最高人民法院有關人士給出的適用“法不溯及既往”、“上位法優于下位法”、“新法優于舊法”、“特別法優于一般法”的原則的解 釋，抵押登記機構并未執行，而是擔保法律制度規則的“諸法并行”，且加上了登記機構的任意解釋。

    一、城市房地產抵押登記實務問題一覽

     總結城市房地產抵押登記實踐中的問題和難題，主要如下：

    (一)強行規定抵押期間

     登記機構強行要求在抵押合同約定與債權期限相等或略長的抵押期間，或在房地產權證的抵押登記記載欄中強行注明抵押期間，直到現在還屢見不鮮。

     如遇登記機構強行要求登記抵押期間，只能照辦，爭取約定為“主債權訴訟時效期間”，如不行，可約定為：“根據登記機關要求，抵押期間為”，可以 試著將抵押期間延長，雖然抵押期間對抵押權的存續沒有法律約束力，也要密切關注登記機構是否會因抵押期間失效采取不利于抵押權的措施。

    (二)抵押合同或抵押登記中確定抵押物價值

     《物權法》第13條規定，登記機構不得要求對不動產進行評估，但《擔保法》和《物權法》對抵押合同是否需確定抵押物價值，沒有明確規定。《物權 法》第185條抵押合同一般包括的條款也沒有規定抵押物價值。建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押 估價管理有關問題的通知》(建住房[2006]8號)則規定，“商業銀行在發放房地產抵押貸款前，應當確定房地產抵押價值。房地產抵押價值由抵押當事人協 商議定，或者由房地產估價機構進行評估。房地產抵押價值由抵押當事人協商議定的，應當向房地產管理部門提供確定房地產抵押價值的書面協議;由房地產估價機 構評估的，應當向房地產管理部門提供房地產抵押估價報告。房地產管理部門不得要求抵押當事人委托評估房地產抵押價值，不得指定房地產估價機構評估房地產抵 押價值。”

     因此，在辦理抵押登記應確定房地產抵押價值，該價值可以評估，也可以議定，但很多登記機構還是不接受抵押當事人對抵押物價值的協商議定，強制要求提交評估報告。

     對于抵押權人來說，在設定抵押時確定抵押物價值，存在抵押人在處分抵押物時，提出抵押物價值以該約定價值，而非實現抵押物的最終價值為準的抗辯 是否成立的問題。相關規定僅見《擔保法司法解釋》第50條，“抵押財產的價值在抵押權實現時予以確定”，僅適用于一并抵押的情況。

     在沒有明文規定的情況下，可以在抵押合同中作出以下約定：“本合同記載的或雙方另行約定的抵押財產價值，無論是否記載于登記機關的登記簿，均不 表明抵押財產的最終價值，其最終價值為抵押權人處分抵押財產所得價款在扣除各項稅費后的凈額。”或者：“抵押合同對抵押財產價值的約定，不作為抵押權人處 分該抵押財產時的估價依據，不對抵押權人行使抵押權構成任何限制。”

    (三)抵押擔保金額

     《擔保法》第35條規定：“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但 不得超出其余額部分。”《擔保法司法解釋》第51條進一步規定：“抵押人所擔保的債權超出其抵押物價值的，超出的部分不具有優先受償的效力。”《物權法》 對是否允許重復設定抵押，是否允許超值抵押沒有明確規定。

     實踐中存在如下問題：不足值抵押時，只能約定擔保部分債權，在實現抵押權時，無法就抵押物升值超過部分債權金額的價款主張優先受償權。

     一個債權有多個抵押物時，每個抵押物都不足值，不能就某一個或幾個抵押物升值的部分主張優先受償權。對于多個財產共同為同一筆債權提供擔保，而 任一單個的擔保財產價值低于債權金額的，或者人保和物保并存而擔保財產價值低于債權金額的，有的登記機關會以《擔保法》規定“被擔保債權價值不得超過抵押 物”為由，強制要求銀行將一筆債權分割為多筆債權，每一個擔保財產只對應一筆債權，使每一筆債權金額不超過對應的擔保財產價值。由于擔保物的價值并非恒定 不變，因此上述做法對抵押權人債權危害較大。遇此類情形，如果登記機構接受當事人雙方議定抵押物價值可解決，并可在抵押合同中作出如下約定：本合同項下有 多個抵押物的，如有登記機關將每個抵押物的擔保范圍分別記載為主合同項下部分部分本金金額，抵押人同意并承諾，上述登記方式并非抵押人真實意思，每個抵押 物的擔保范圍均應分別為主合同項下全部債務，抵押權人在實現抵押權時，有權就每個抵押物的全部最終價值對主合同項下全部債務進行清償。

     從法律效力上講，上述做法都無法充分保證抵押權，因此抵押權人在實踐中，還是應據理力爭，盡量辦妥多個抵押物共同為同一筆債權提供擔保的抵押登記，并在《抵押合同》中的抵押物清單中將所有的抵押物列明，表示多個抵押物共同為同一主債權做擔保。

     另外一個問題是，抵押登記僅記載債權本金金額，而不包含抵押合同約定的利息、費用等，根據《擔保法司法解釋》第61條，抵押物登記記載的內容與 抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載為準。實踐中法院大多對超出登記記載的抵押物價值部分不予支持。如江蘇高院民二庭商事審判參考 (20130731)第6問：“在金融借款糾紛中，銀行與債務人、擔保人在以房地產作為抵押物的抵押合同中約定的擔保范圍包括本金、利息、實現債權的費用 等，但是在辦理房地產抵押登記時，登記機關在登記簿上記載的主債權范圍僅為本金部分，與當事人之間的抵押合同約定不一致，當抵押權人要求就抵押物超出本金 部分的價值優先受償，或者當后順位的抵押權人要求就超出部分優先受償，或者債務人的其他債權人要求就超出部分共同受償時，就會產生權利受償范圍和順位的沖 突，應當如何處理?”答：“房地產抵押屬于物權，房地產抵押登記屬于不動產物權登記。《物權法》第16條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動 產登記簿由登記機構管理。因此，抵押擔保的范圍應以登記機關不動產登記簿的記載內容為準。除非有證據表明登記簿的記載錯誤。對抵押權人主張就抵押物價值超 出登記價值的部分優先受償的，不應予以支持。”

     在江蘇民豐農村商業銀行股份有限公司與李春寶等申請實現擔保物權糾紛申請案(2014)宿豫商特字第0017號民事裁定書中則裁定“本案中抵押權人主張的利息系抵押物價值超出登記價值的部分，故不應支持。”

     《擔保法》第35條禁止超額抵押的規定，一直存在爭議，反對者認為抵押價值并非一成不變，嚴重限制了債務人的融資，登記機構容易作為強制評估的 理由，但《物權法》是否不再禁止超額抵押，仍然規定不明，存在爭議。贊同者認為從《物權法》第13條規定的“登記機構不得要求對不動產進行評估”及第 199條規定的抵押權所擔保債權的清償順位，可以看出允許超額抵押;反對者認為《物權法》未作出和《擔保法》不一致的規定，也沒有明確的條文規定可以超額 抵押，仍應以《擔保法》第35條的規定為準。從實踐來看，大多數的登記機構均嚴格堅持《擔保法》第35條不得超額的抵押的規定，同時不接受當事人對抵押物 價值的自由議定。