一、購買商品房的一般步驟


　　1、尋找適合自己的房地產項目；


　　2、確認開發商售樓是否有合法手續；


　　3、網上簽訂認購協議；


　　4、網上簽訂商品房買賣合同，按合同約定交付房價款，由開發商辦理合同備案；


　　5、申請預購商品房貸款的，應當先申請商品房預告登記；


　　6、辦理預購商品房抵押貸款，與公積金管理中心或銀行簽訂貸款協議，由購房人、金融部門共同辦理抵押登記；


　　7、驗收房屋，辦理入住手續；


　　8、購房者按照與開發商協議在入住前或入住后與有關物業管理公司簽訂有關物業管理契約；


　　9、在約定的期限內，領取房屋所有權證。


　　二、購買商品房過程中需要注意的事項


　　1、核驗相關證照是否齊全


　　消費者在購房前必須查看開發商是否具備“五證、一照”，“五證”是指：房地產開發企業資質證書、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證；“一照”即企業法人營業執照。交房時開發商是否提供“兩書”即商品住宅質量保證書和商品住宅使用說明書。【長沙抵押貸款 ***】


　　重點提示：審查商品房銷售許可證時應注意的問題。


　　商品房預售許可證是“五證”之中最后一個頒發的，是確定開發商所售房屋是否合法的依據。在審查商品房預售許可證時應注意下列幾個問題：


　　（1）商品房預售許可證中載明的開發商應當和出售房屋的出賣人完全一致，否則不能確定開發商銷售的合法性。


　　（2）批準銷售的房屋和購房人購買的房屋必須一致。銷售許可證的銷售范圍一般有如下的表示方法：一是整個項目均可售；二是整個項目的某幾幢樓可售；三是某幢樓的某層或某單元甚至某套房可售。購房人在查看商品房預售許可證時，一定要對照自己購買的房屋是否在銷售許可范圍之內，如有未在銷售范圍之內，屬于非法銷售。


　　（3）確定所售商品房的性質及物業類型，是經濟適用房還是一般商品房。這決定了所購房屋購買資格、處置權利及物業費的標準等。


　　（4）核實項目名稱是否與開發商的廣告宣傳相對應，看是否一致。另外，一個項目在開發過程中可能項目名稱會有變更，因此可能一個項目有幾個名字，要核對名稱是否一致或多個名稱是否代表一個項目。【長沙抵押貸款 ***】


　　2、深入實地進行核實


　　當前，商品房廣告違法不實的問題比較突出，消費者應當提高警惕，不要輕信廣告宣傳，而應當對有意向的樓盤進行詳細了解，除了價格、面積、戶型、周邊環境和小區的配套設施以及售后服務，對房屋的供水、供電、供氣、排污、綠化、保安、保潔等都要進行詳細的咨詢，并將經銷商相關方面的承諾以書面形式確認。此外，對開發商的綜合實力、誠信度以及物業公司的口碑也要多方了解。


　　3、慎交購房定金


　　簽訂認購協議或交納所謂排號費、預購訂金等費用均不是購房的必備條件，購房者在未簽訂正式商品房買賣合同及附件之前，不必向開發商支付任何形式的費用。定金交付容易、要回難，因此，不要隨便向開發商交付定金，要注意認購協議內容，要特別警惕“定金一律不退”之類的條款，以免上當受騙。在簽認購協議、交付定金前，特別要問清該房產有無抵押、付款方式、違約責任等。提倡消費者科學、理性消費，避免盲目、沖動購房。


　　重點提示：定金和訂金的區別。


　　“定金”是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。簽合同時，對定金必需以書面形式進行約定，同時還應約定定金的數額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務，無權要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務，需向另一方雙倍返還債務。債務人履行債務后，依照約定，定金應抵作價款或者收回。【長沙抵押貸款 ***】


　　而“訂金”目前我國法律沒有明確規定，它不具備定金所具有的擔保性質，可視為“預付款”，當合同不能履行時，除不可抗力外，應根據雙方當事人的過錯承擔違約責任。


　　特別需要提醒的是，并不是所有的“定金”都不能退還。我國《商品房銷售管理辦法》第22條規定：不符合商品房銷售條件的，開發商不得銷售商品房也不得收取任何預訂款性質的費用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購房者已經交納了“定金”，那么無論雙方是否約定“定金”退還事項，開發商都應無條件退還定金給購房者。此外，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規定，因不能歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方也是應當返還定金的。


　　4、慎簽房地產購房合同


　　消費者應采用河南省建設廳、河南省工商行政管理局監制的《商品房買賣合同》文本。或者借助熟悉房地產法律法規的專業人士簽訂購房合同，簽訂購房合同時務必仔細審閱合同內容，尤其注意買賣雙方在合同條款上權利和義務是否對等，應將開商的承諾、銷售廣告或宣傳資料上明示的事項、配套設施設備、住房的設計圖紙、住房面積、約定的誤差范圍、房產證取得的期限以及商品房的質量違約責任等內容落實為書面合同條款。消費者認為合同條款含義模糊、有失公平，或者認為條款不完善的，應當堅持要求對有關合同內容進行細化、改進或完善。以確保合同的公正、合理合法，防止開發商簽訂霸王合同，剝奪消費者的合法權益。為了達成交易而遷就某些合同條款會導致維權困難，即使引起訟案件，一般也較難勝訴。【長沙抵押貸款 ***】


　　重點提示一：簽定《商品房買賣合同》應特別注意的問題。


　　（1）面積的確定與差異的處理；


　　（2）價格與費用確定及變動的約定；


　　（3）付款方式的選擇；


　　（4）關于配套設施的要求；


　　（5）質量裝修要求；


　　（6）逾期交房的處理；


　　（7）關于中途更改設計的約定；


　　（8）保修期限；


　　（9）合同糾紛的處理；


　　（10）關于產權登記的約定。


　　重點提示二：關于房屋面積方面的問題。


　　（1）應當明確合同中認定的面積是賣方預測面積，還是房地產產權登記機關實際測定的面積（對于預售商品房來說，一般都是暫測面積）。根據我國現行的房地產權屬登記制度，房屋的面積以產權登記機關實際測定的面積（即產權證上登記面積）為準，只有這一面積數具有法律效力。


　　（2）由于房屋的墻皮厚薄、測量誤差、設計更改等原因，暫測面積與實際面積發生差異的現象客觀存在且相當普遍。因此，合同中一定要詳盡地約定面積差異處理的方法。【長沙抵押貸款 ***】


　　（3）關于面積誤差處理。《商品房買賣合同》為買賣雙方提供了兩種解決辦法：一是雙方自行約定，二是采取合同提供的處理原則：即誤差比在±3%以內，據實結算，誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房，并約定退款及付息。


　　買受人不退房的，±3%以內的差額部分仍據實結算，按約定價格多退少補，對于超出±3%以外差額部分，若是產權面積大于合同約定面積，則消費者無償獲得超出部分產權，若是產權面積小于合同約定面積，則超過-3%差額部分由開發商雙倍返還消費者價款。


　　以上兩種處理方法，買受人可與開發商協商確定。


　　（4）若消費者購買的是現房，且已經房產測繪部門實際測量，則可采用實測面積計價，也就不存在面積誤差及其處理問題。


　　（5）另外，為了杜絕合同中面積方面的漏洞，以及防止戶型變化、設計更改，合同附件一、二中一定要附上詳細、準確的房屋平面圖，并就對分攤面積作以詳細說明。


　　重點提示三：關于規劃、設計變更問題。


　　《鄭州市商品房銷售管理辦法》第三十四條規定，房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房預售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。


　　經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。


　　買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人不解除合同的，應當簽署補充協議。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。


　　5、索要正規**


　　購房時別忘了及時向開發商索取并妥善保存好原始相關資料，消費者支付交易資金的，要明確合同款項的金額、支付條件、支付方式等內容。付清房款后，及時向開發商索取正式購房付款**等相關憑證，以免出現糾紛時找不到證據。


　　6、掌握辦理抵押登記的費用和時限


　　以預購商品房申請抵押貸款時，應當辦理預售商品房抵押權預告登記，購房者在房地產抵押活動中應注意以下有關事項：


　　（1）辦理房地產抵押的相關費用：住房房屋登記費為60元/件，非住房房屋登記費為400元/件，房產抵押手續費為借款金額的0.8‰。


　　（2）辦理抵押登記的時限。抵押權登記為5個工作日，抵押權預告、變更登記、更正登記分別為5個工作日，注銷登記為1個工作日。


　　7、仔細驗收房屋


　　消費者在接收房屋時應查驗“兩書”，即商品住宅質量保證書和商品住宅使用說明書，最好能對照合同檢查房屋的建筑質量(如有防水要求的地面是否有滲漏等)、空間尺寸、室內設施、室外環境、公共設施質量等是否和當初合同相符，如果發現不符，應以書面形式向開發商提出異議。因開發商對商品房或小區配套設施進行修復整改而導致逾期交房的，消費者可要求開發商承擔逾期交房的違約責任。


　　8、謹慎簽訂物業服務合同


　　物業服務將在購房之后長期與您打交道，簽訂物業服務合同要注意以下幾個方面：


　　（1）經過招投標確定的物業管理服務收費標準；


　　（2）事先約定有關裝飾裝修的問題；


　　（3）事先約定地下停車場、地上停車場、機動車、非機動車停車費的收取標準和使用范圍；


　　（4）事先約定代收代繳水、電、氣、暖費用；


　　（5）公共部位使用經營所得收入的分配方式；


　　（6）入住時間與收取物業費的起始時間；


　　（7）明確雙方的權利義務，遺留問題的解決方式，臨時規約的具體內容，違約責任的處理；


　　（8）房屋維修資金的的歸集、管理、使用原則。


　　9、及時催繳物業維修基金


　　新建商品房都需要繳納物業維修基金，業主可以自行繳納，也可由開發商代收。物業維修基金的繳交標準為：多層住宅35元/平方米，別墅45元/平方米，高層住宅65元/平方米。凡委托房地產開發企業代收維修基金的業主在一個月后，應及時向代收單位索要由鄭州市物業維修基金管理中心出具的專用票據，也可通過上網（***）查詢交納情況。若沒解交到專戶，可撥打電話67889628或67889289進行投訴，維修基金管理中心將依法進行督查、催交。【長沙抵押貸款 ***】


　　10、積極維護合法權益


　　購買商品房后一旦發生糾紛，消費者要及時與開發商或者物業交涉，交涉不成的，可按照合同約定方式向人民法院起訴或者向仲裁委提起仲裁，也可持有效證據向國土、規劃、建設、房管、工商等相關職能部門進行投訴，還可以向消費者協會投訴。如涉及房地產開發管理方面的問題，消費者也可以通過“房管熱線”67889900向我們咨詢或者投訴。


　　重點提示：解決合同爭議，選擇仲裁和訴訟有什么不同。


　　在協商未果時選擇仲裁或起訴，但仲裁和起訴，只能選擇其一。


　　訴訟和仲裁的區別主要表現在以下幾個方面：


　　（1）受理機關不同。仲裁案件由經依法設立的仲裁委員會受理，而訴訟的受理機關，按照訴訟爭議的房屋價值不同，分別由房屋所在地的基層或者中級人民法院管轄。


　　（2）程序不同。仲裁實行一裁終局制度，對仲裁結果不服的，不能提起訴訟，而訴訟則實行兩審終審制。


　　（3）解決爭議的規定時間不同。依據我國《民事訴訟法》的規定，從理論上說，一個案件如果在法院審理，當事人拿到生效判決的時間可能會需要9個月而《仲裁法》中雖然沒有明確規定仲裁的時間，但是各個仲裁委員會在其仲裁規則中基本上都作出了明確規定。


　　（4）收費不同。申請仲裁時，要預繳案件受理費和案件處理費，申請訴訟要繳納訴訟費。